상가 업종 변경, 마음대로 안 된다?! 동종 업종 영업금지 청구 인정!

상가에서 장사를 하다 보면 업종을 변경하고 싶을 때가 있죠. 하지만 내 맘대로 바꿀 수는 없다는 사실, 알고 계셨나요? 특히 상가 분양 당시 점포별로 업종이 지정되어 있다면 더욱 주의해야 합니다. 최근 대법원 판례를 통해 상가 업종 변경에 관한 중요한 법적 기준이 제시되었는데요, 오늘은 그 내용을 자세히 살펴보겠습니다.

사건의 개요

한 상가 건물에서 분양 당시 각 점포별로 업종이 지정되어 있었습니다. 그런데 한 점포의 새 주인이 기존에 지정된 업종과 같은 업종으로 변경하려고 했습니다. 이에 같은 상가 건물 내에서 기존 지정 업종으로 영업하던 다른 점포 주인이 영업상의 이익을 침해당한다며 영업금지를 청구하는 소송을 제기했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 상가 내 점포별로 업종을 지정하여 분양한 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자가 분양계약에서 정한 업종제한약정을 위반할 경우, 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 동종 업종의 영업금지를 청구할 권리가 있는가?
2. 분양계약에서 업종 변경 시 분양회사의 승인을 받도록 규정되어 있다면, 분양회사의 승인만으로 동종 또는 유사 업종으로 변경할 수 있는가?

대법원의 판단

대법원은 위 두 가지 쟁점에 대해 모두 기존 점포 주인의 손을 들어주었습니다.

첫째, 상가를 분양받은 사람의 지위를 이어받은 사람은 분양계약에서 정한 업종 제한 약정을 따라야 한다고 판단했습니다. 이는 상가 점포 입주자들 사이의 묵시적인 합의로 볼 수 있다는 것입니다. 따라서 업종 제한 약정을 어기고 동종 업종으로 영업할 경우, 기존 점포 주인은 영업상 이익 침해를 막기 위해 영업금지를 청구할 수 있다는 것이죠. (민법 제105조)

둘째, 분양계약에서 업종 변경 시 분양회사의 승인을 받도록 규정되어 있더라도, 분양회사가 마음대로 동종 또는 유사 업종 변경을 승인할 수는 없다고 판단했습니다. 분양계약 당시 특정 업종에 대한 독점적 운영을 보장하려는 목적이 있었다면, 분양회사의 승인이 있다 하더라도 기존 점포 주인의 동의 없이는 업종 변경이 불가능하다는 것입니다.

(참고 판례: 대법원 1997. 12. 26. 선고 97다42540 판결, 대법원 1996. 7. 12. 선고 95다36084 판결, 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다40557 판결)

결론

상가에서 업종을 변경하려는 경우, 분양계약서와 관리규정을 꼼꼼히 확인하고, 기존 점포 주인들과의 관계도 고려해야 합니다. 분양계약에서 업종 제한 약정이 있다면 이를 위반할 경우 영업금지 청구를 당할 수 있다는 점을 명심해야겠습니다. 특히 분양회사의 승인만 믿고 업종을 변경했다가 낭패를 볼 수도 있으니 주의해야 합니다.