상가 분양과 영업권 보호 약속, 그 진짜 의미는?

상가 분양을 받을 때, 주변에 같은 업종이 들어오면 영업에 타격이 있을까 걱정되시죠? 이런 걱정을 덜어주기 위해 분양 당시 조합 측에서 '경쟁 업종은 안 넣겠다'라는 약속을 하는 경우가 있습니다. 하지만 말뿐인 약속이라면? 오늘은 이런 상황에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

한 주택조합이 상가 건물을 지어 분양하면서, 먼저 분양받은 사람들에게 나중에 다른 층을 분양할 때 기존 업종과 겹치지 않도록 하겠다고 약속했습니다. 이후 조합은 다른 업체에 상가를 분양했고, 그 업체는 기존 상인들과 같은 업종의 가게를 입점시켰습니다. 이에 기존 상인들은 조합을 상대로 소송을 제기했습니다.

쟁점

조합이 기존 상인들에게 한 "경쟁 업종은 안 넣겠다"는 약속의 법적 의미는 무엇일까요? 단순히 말로만 하는 약속일까요, 아니면 법적 구속력이 있는 약속일까요?

법원의 판단

법원은 조합의 약속이 단순한 구두 고지가 아니라 법적 구속력이 있는 약정이라고 판단했습니다. 즉, 조합은 나중에 다른 층을 분양할 때 기존 업종과 겹치지 않도록 적극적으로 노력해야 할 의무가 있다는 것입니다. 단순히 분양 시에 "다른 업종만 입점시키겠다"라고 말하는 것으로는 부족하고, 분양 계약서에 경업 금지 조항을 넣고, 이를 어길 경우 계약 해지 등의 조치를 취할 수 있도록 해야 한다는 것이죠. 그래야 기존 상인들의 영업권이 실질적으로 보호받을 수 있다는 것입니다.

핵심 정리

• 조합의 '경쟁 업종 불입점' 약속은 단순한 구두 고지가 아닌 법적 구속력이 있는 약정입니다.
• 조합은 기존 상인들의 영업권 보호를 위해 적극적으로 노력해야 할 의무가 있습니다.
• 계약서에 경업 금지 조항을 명시하고 위반 시 제재 조치를 취하는 등의 구체적인 방법을 통해 약속을 이행해야 합니다.

참조조문: 민법 제105조 (신의성실의 원칙)