상가 업종 제한 규약, 맘대로 바꿀 수 있나요?

상가를 운영하다 보면 건물 관리에 관한 여러 가지 규칙을 접하게 됩니다. 그중 하나가 업종 제한 규약인데요, 이 규약 때문에 어려움을 겪는 분들도 계실 겁니다. 오늘은 상가 업종 제한 규약 변경과 관련된 법적 분쟁 사례를 소개해 드리겠습니다.

갈마그랜드프라자 상가의 분쟁

대전에 있는 갈마그랜드프라자 상가에서는 기존 정관에 업종 제한 규정이 있었습니다. 하지만 상가 자치위원회가 임시총회를 열어 이 규정을 없애는 새로운 정관을 채택했습니다. 이에 기존 업종 제한 규정 덕분에 독점적 영업권을 누리던 일부 상인들이 반발하며 소송을 제기했습니다.

쟁점 1: 의결권 산정, 제대로 했나?

자치위원회는 새로운 정관을 채택하면서 전유면적 10㎡마다 1표의 의결권을 부여했습니다. (10㎡ 미만은 1표) 과연 이런 방식이 적법할까요?

대법원은 이러한 의결권 산정 방식은 잘못되었다고 판단했습니다. 집합건물법(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률) 제37조 제1항과 제12조에 따르면, 규약에 특별한 규정이 없다면 의결권은 전유면적 비율에 따라야 합니다. 자치위원회의 정관에는 의결권 부여에 대한 특별한 규정이 없었기 때문에 전유면적 비율에 따라 의결권을 계산했어야 한다는 것입니다. (집합건물법 제29조 제1항은 관리단 규약의 설정·변경 및 폐지 시 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 한다고 규정하고 있습니다.)

쟁점 2: 모든 상인에게 동일한 영향? 개별 동의는 필요 없나?

자치위원회는 업종 제한 규정 폐지가 모든 상인에게 동일하게 영향을 미치므로 일부 상인의 개별 동의는 필요 없다고 주장했습니다. 하지만 대법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다.

업종 제한 규약은 특정 상인에게 독점적 영업권을 보장하는 의미를 가지고 있습니다. 따라서 이 규약이 폐지되면 기존의 독점적 지위를 잃게 되는 상인이 생길 수 있습니다. 모든 상인에게 규약이 적용된다고 해도, 그 영향까지 동일하다고 볼 수는 없다는 것이죠. (집합건물법 제29조 제1항 후단은 규약 변경이 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 해당 구분소유자의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있습니다.)

대법원은 규약 폐지의 필요성과 합리성, 각 상인이 받을 이익과 불이익을 비교 검토하여 개별 동의가 필요한지 판단해야 한다고 판시했습니다.

결론

이 판례는 상가 업종 제한 규약 변경 시 의결권 산정 방식과 개별 동의 요건에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 상가 운영과 관련된 법적 문제로 어려움을 겪고 있다면 전문가의 도움을 받아 해결하는 것이 좋습니다.