상가 임대차 10년 보장, 언제부터 적용될까요?

상가 임대차보호법 개정으로 임차인의 계약갱신요구권 기간이 5년에서 10년으로 늘어났다는 사실, 알고 계신가요? 희소식이지만, 이 10년 보장이 모든 임대차 계약에 적용되는 것은 아닙니다. 최근 대법원 판례를 통해 10년 보장의 적용 범위에 대한 명확한 기준이 제시되었는데요, 오늘은 그 내용을 쉽게 풀어 설명드리겠습니다.

쟁점: 2018년 이후 '최초 체결 또는 갱신'의 의미

2018년 10월 16일, 상가임대차법이 개정되어 임차인의 갱신요구권 행사 기간이 10년으로 늘어났습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조 제2항). 하지만 이 개정법에는 "이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다"는 부칙(제2조)이 있었죠. 이 '최초 체결 또는 갱신'이 정확히 무엇을 의미하는지가 논란이었습니다.

대법원의 판단: 기존 계약의 단순한 기간 만료는 '갱신' 아냐

대법원은 이 '최초 체결 또는 갱신'의 의미를 다음과 같이 해석했습니다.

• 최초 체결: 2018년 10월 16일 이후 새롭게 맺은 임대차 계약
• 갱신: 2018년 10월 16일 이전에 맺은 계약이라도, 그 이후 기존 법에 따라 갱신된 계약

즉, 개정법 시행 이전에 맺은 계약이라도 개정법 시행 이후 갱신이 이루어졌다면 10년 보장을 받을 수 있다는 뜻입니다.

그러나 중요한 것은, 개정법 시행 이전에 이미 5년의 갱신요구권 기간이 만료된 계약은 그 이후 단순히 기간만료로 종료되는 경우, '갱신'으로 보지 않는다는 점입니다. 다시 말해, 5년이 지나서 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 상태에서 개정법 시행일을 맞이했다면, 10년 보장을 받을 수 없습니다.

사례 분석: 7년 계약 후 갱신 거절, 10년 보장 적용될까?

이번 대법원 판례의 사례를 살펴보면 이해가 더 쉬울 것입니다.

• 임대인 갑과 임차인 을은 2012년에 임대차 계약을 맺고, 이후 7년으로 기간을 연장했습니다.
• 갑은 계약 만료 3개월 전인 2019년 4월에 을에게 갱신 거절 의사를 밝혔습니다.
• 을은 갱신을 요구했지만, 이미 기존 법에 따른 5년의 갱신요구권 기간이 지난 상태였습니다.

대법원은 이 경우, 을은 개정법 시행 이전에 이미 갱신요구권을 행사할 수 없는 상태였으므로, 10년 보장을 적용받을 수 없다고 판결했습니다. 계약은 7년 만에 종료되었습니다.

핵심 정리

상가 임대차 10년 보장은 개정법 시행일(2018년 10월 16일) 이후 최초로 체결된 계약, 또는 그 이전 계약이라도 시행일 이후 갱신된 계약에 적용됩니다. 단, 개정법 시행 전에 이미 5년의 갱신요구권 기간이 끝난 계약은, 이후 단순히 기간이 만료된다고 해서 10년 보장을 받을 수 있는 것은 아닙니다. (관련 법 조항: 상가건물 임대차보호법 제10조, 부칙 제2조)

이번 판례는 상가 임대차 10년 보장의 적용 범위를 명확히 함으로써 임대인과 임차인 모두에게 예측 가능성을 제공하는 중요한 판단이라고 할 수 있습니다.