상가 임대차, 5년 갱신요구권, 기준은 언제부터일까요?

상가 임대차 보호법 덕분에 임차인은 최대 5년까지 계약 갱신을 요구할 수 있죠. 그런데 이 5년이라는 기간, 언제부터 계산해야 하는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 최초 계약일부터일까요? 아니면 갱신일부터일까요? 오늘은 이 부분에 대한 대법원의 판단을 살펴보겠습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 핵심은 바로 **'최초의 임대차 기간'**입니다.

대법원은 이 '최초의 임대차 기간'을 **"최초로 체결된 임대차계약의 기간"**으로 해석합니다. 즉, 상가건물 임대차보호법 시행 이후에 새로 계약을 했든, 시행 이전에 계약했지만 이후에 갱신했든 상관없이 처음 그 상가를 임차했던 계약의 시작일부터 5년을 계산한다는 것입니다. (서울중앙지법 2005.11.25. 선고 2005나10455 판결)

예를 들어, 2000년에 상가를 임차해서 2년 계약을 했고, 이후 2년씩 두 번 갱신했다면 이미 최초 임대차 기간부터 6년이 지났으므로 더 이상 갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 임대차보호법 시행 이후 갱신했다고 해서 갱신일부터 다시 5년을 보장받는 것은 아니라는 뜻입니다.

이 판례는 임차인의 계약갱신요구권을 5년으로 제한한 법의 취지를 고려한 결론입니다. 만약 갱신 시점마다 5년을 새로 계산한다면 법의 취지가 훼손될 수 있기 때문입니다.

상가 임대차 계약을 앞두고 있거나, 갱신을 고려하고 있다면 이 부분을 꼭 기억해두시기 바랍니다. '최초의 임대차 기간'이 언제인지 명확히 파악해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.