상가 임대차 계약, 합의 갱신? 뭔가요?! 쉽게 알려드림!

상가 임대차 계약, 기간 만료가 다가오면 머리가 복잡해지죠? 재계약 해야 하나, 나가야 하나 고민 많으실 텐데요. 오늘은 그중에서도 합의 갱신에 대해 쉽고 자세하게 알려드리겠습니다!

1. 합의 갱신이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 계약 기간이 끝나갈 무렵 임대인과 임차인이 서로 **"계약 연장하자!"**라고 합의하는 겁니다. 마치 친구랑 약속 잡듯이요! 기존 계약과 똑같이 연장할 수도 있고, 월세나 계약 기간 등 조건을 바꿔서 연장할 수도 있습니다. 핵심은 서로 동의해야 한다는 점!

2. 합의 갱신 vs. 재계약, 뭐가 다를까요?

헷갈리기 쉬운 재계약과는 조금 달라요! 재계약은 기존 계약이 완전히 끝난 후에 새롭게 계약을 맺는 것을 말합니다. 완전히 새로운 시작인 거죠. 반면 합의 갱신은 기존 계약을 이어가는 것이기 때문에, 계약의 흐름이 끊기지 않습니다. (민법 제639조 참조)

또한, 계약 기간 중간에 미리 연장 기간을 정하는 기간 연장의 합의와도 다릅니다. 합의 갱신은 계약 만료 시점에 이루어진다는 점, 기억해주세요!

3. 합의 갱신하면 뭐가 좋을까요? (합의 갱신의 효과)

합의 갱신의 효과는 합의 내용에 따라 달라집니다.

• 기존 계약과 동일한 조건으로 갱신: 기존 계약의 권리와 의무가 그대로 이어집니다.
• 조건을 변경하여 갱신: 변경된 조건에 따라 새로운 권리와 의무가 발생합니다. 예를 들어 보증금을 올렸다면, 올린 금액에 대한 대항력과 우선변제권은 증액을 합의한 시점 이후부터 발생합니다. 즉, 기존 계약보다 보증금이 늘어난 부분에 대해서는 그 이전에 발생한 다른 채권보다 후순위가 될 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 참조)

4. 전세권도 합의 갱신이 되나요?

네, 전세권도 합의 갱신이 가능합니다! 기간을 정했든 안 정했든 상관없이 서로 합의만 하면 갱신할 수 있습니다. (민법 제312조 참조) 단, 갱신 후 전세권 기간은 최대 10년을 넘을 수 없다는 점! 또한, 전세권 갱신은 등기를 해야 효력이 발생합니다. (민법 제186조, 제317조 참조)

5. 마무리

상가 임대차 계약의 합의 갱신, 이제 좀 이해가 되시나요? 합의 갱신은 임대인과 임차인 모두에게 유용한 제도입니다. 계약 만료 시점이 다가오면 서로 잘 상의해서 최선의 선택을 하시길 바랍니다! 더 궁금한 점이 있다면 전문가와 상담하는 것을 추천드립니다.