상가 임대차 계약 갱신, 꼼꼼하게 알아보자!

상가 임대차 계약, 기간 만료가 다가오면 어떻게 해야 할까요? 막막하게 느껴지실 수도 있지만, 갱신 방법에 대해 정확히 알고 있다면 걱정할 필요 없습니다. 오늘은 상가 임대차 계약 갱신에 대해 쉽고 자세하게 알아보겠습니다.

1. 합의 갱신:

가장 일반적인 갱신 방법입니다. 임대인과 임차인이 서로 동의하여 계약 기간 만료 전에 새로운 계약을 맺는 방식입니다. 기존 계약과 동일한 조건으로 연장할 수도 있고, 월세나 보증금 등 계약 조건을 변경할 수도 있습니다. 서로 합의만 된다면 자유롭게 조정 가능합니다.

2. 묵시적 갱신 (자동 갱신):

계약 기간이 끝났는데 임대인이나 임차인 둘 다 아무 말 없이 계속 임대차 관계를 유지하는 경우입니다. 이럴 때는 법적으로 '묵시적 갱신'이 된 것으로 간주합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제4항)

• 상가건물 임대차보호법 적용 시: 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 기존 계약과 동일한 조건으로 1년간 계약이 자동 연장됩니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제4항)
• 민법 적용 시: 환산보증금이 일정 금액을 초과하는 경우에는 상가건물 임대차보호법이 아닌 민법이 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서) 민법에서는 계약 만료 후 임차인이 계속해서 상가를 사용하고 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 기존 계약과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. (민법 제639조 제1항) 다만, 이전 계약에 대한 제3자의 담보는 효력을 잃습니다. (민법 제639조 제2항)

3. 계약 갱신 요구:

임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항) 최초 계약을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위 내에서만 가능합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제2항)

단, 임대인은 다음과 같은 정당한 사유가 있는 경우 갱신을 거절할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서)

• 임차인의 차임 연체 (3기 이상)
• 임차인의 부정한 방법으로 임대차 계약 체결
• 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인의 무단 전대
• 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 인한 건물 파손
• 건물 멸실로 임대차 목적 달성 불가
• 임대인의 건물 철거/재건축 (계획 고지, 안전사고 우려, 법령에 따른 경우 등)
• 기타 임차인의 의무 위반 또는 임대차 계속이 어려운 중대한 사유

갱신된 임대차 조건:

원칙적으로 이전 계약과 동일한 조건으로 갱신됩니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제3항) 단, 차임이나 보증금은 증감할 수 있으며, 증액은 직전 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 단서, 제11조 제1항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조)

상가 임대차 계약 갱신, 이제 어렵지 않죠? 관련 법 조항을 꼼꼼히 확인하고, 상황에 맞는 갱신 방법을 선택하여 안전하게 계약을 유지하시기 바랍니다.