상속받은 건물에 세든 상가 임차인, 보증금은 누구에게 받아야 할까?

건물주가 사망하면 상속인들이 건물을 물려받게 됩니다. 그런데 상속받은 건물에 기존 임차인이 있다면, 임차보증금은 누구에게 돌려달라고 해야 할까요? 이번 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

원고는 1999년부터 건물 1층 일부를 임차하여 '○○마트'를 운영했습니다. 건물 소유주가 여러 번 바뀌는 과정을 거쳐 2009년, 소유주가 사망하면서 피고 1, 피고 2를 포함한 네 명의 상속인에게 건물 소유권이 넘어갔습니다. 이후 건물은 경매로 넘어갔고, 원고는 보증금을 돌려받지 못했습니다. 원고는 상속인들에게 보증금 반환을 청구했지만, 상속인들은 각자의 상속 지분만큼만 책임이 있다고 주장했습니다. 특히 피고 1은 한정승인을 했고, 피고 2는 상속을 포기했다고 주장했습니다.

법원의 판단

• 상속인은 임대인의 지위를 공동으로 승계한다: 상가임대차법 제3조 제2항에 따르면, 건물 소유권이 상속으로 이전되더라도 새로운 소유주(상속인)는 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 즉, 상속인들은 건물 소유 지분과 관계없이 공동으로 임차인에게 보증금을 반환할 책임이 있습니다. (대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결, 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 등 참조)

• 공동 상속인의 보증금 반환채무는 불가분채무: 여러 명의 상속인이 임대인 지위를 승계한 경우, 이들의 보증금 반환채무는 불가분채무입니다. 즉, 임차인은 상속인 중 아무에게나 전체 보증금을 청구할 수 있습니다. (대법원 1967. 4. 25. 선고 67다328 판결, 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결 등 참조)

• 한정승인의 요건: 상속인은 상속받은 재산 한도 내에서만 채무를 변제하는 한정승인을 할 수 있습니다. 다만, 상속채무가 상속재산보다 많다는 사실을 알지 못했고, 이를 알지 못한 데 중대한 과실이 없어야 합니다. 이에 대한 입증 책임은 상속인에게 있습니다. (민법 제1019조 제3항, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2010다7904 판결 참조)

• 고의로 재산목록에서 누락한 경우: 한정승인 후 상속재산을 숨기거나 고의로 재산목록에 기재하지 않으면 단순승인으로 간주됩니다. '고의'란 상속채권자를 해할 의도로 재산을 숨기는 것을 의미합니다. (민법 제1026조 제3호, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다84936 판결 참조)

결론

법원은 피고 1의 한정승인은 유효하지만, 피고 2는 상속포기를 인정하지 않았으므로, 피고 1과 피고 2는 다른 상속인들과 함께 연대하여 원고에게 보증금 전액을 반환해야 한다고 판결했습니다. 이 판례는 상속받은 건물에 임차인이 있는 경우, 상속인들이 공동으로 임차보증금 반환 책임을 진다는 점을 명확히 보여줍니다. 상속인의 지분이나 한정승인 여부와 관계없이 임차인은 모든 상속인에게 보증금 반환을 청구할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.