두근거리는 마음으로 새 아파트에 입주했는데, 갑자기 천장에서 물이 새고 마룻바닥이 변색되기 시작한다면? 꿈에 그리던 새집이 악몽으로 변하는 순간이죠. 분양사에서 하자 보수를 해줬는데도 또 누수가 발생한다면 어떻게 해야 할까요? 내 돈 들여서 다시 고치고 끝내야 할까요? 절대 아닙니다!
저와 비슷한 경험을 한 A씨의 사례를 통해 알아보겠습니다. A씨는 B씨에게 아파트를 매수하고 소유권 이전 등기까지 마쳤습니다. 그런데 입주 직후 천장과 거실 마룻바닥에서 누수가 발생했습니다. 분양사는 A씨의 요청으로 천장 도배와 마룻바닥 교체 공사를 진행했지만, 문제는 여기서 끝나지 않았습니다. 얼마 지나지 않아 또다시 누수가 발생하여 천장에 얼룩과 들뜸 현상이 생기고, 마룻바닥도 변색되고 들뜸 현상이 나타났습니다. 결국 A씨는 자비로 하자 보수 공사를 진행해야 했습니다. 이런 경우, A씨는 누구에게 보상을 요구할 수 있을까요?
바로 매도인(B씨)입니다!
민법 제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자가 있는 경우, 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있다고 규정하고 있습니다. (민법 제580조 제1항은 매매에 하자가 있는 경우 제575조 제1항을 준용한다고 규정하고 있고, 제575조 제1항에서는 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약 해제를, 그렇지 않은 경우에는 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다) 이 하자담보책임은 매도인에게 과실이 없더라도 인정되는 무과실 책임입니다. 즉, A씨는 분양사의 수선에도 불구하고 다시 발생한 하자에 대해 매도인 B씨에게 하자보수 공사 비용에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다. B씨에게 하자 발생에 대한 책임이 있는지 여부는 중요하지 않습니다.
정신적 손해배상은 어떨까요?
물론 누수로 인해 A씨는 수리 비용뿐 아니라 정신적인 스트레스도 받았을 것입니다. 하지만 정신적 손해배상, 즉 위자료는 재산적 손해 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었고, 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었을 경우에만 인정됩니다 (대법원 2004. 11. 12. 선고 2002다53865 판결). 따라서 단순히 누수로 인한 스트레스만으로는 위자료 청구가 어려울 수 있습니다. 매도인 B씨에게 하자 발생에 대한 고의나 과실 등 특별한 귀책사유가 있는 경우라면 불완전이행으로 인한 손해배상과 함께 위자료 청구를 고려해 볼 수 있겠습니다.
새 아파트에 발생한 누수! 당황하지 마시고 매도인에게 당당하게 하자담보책임을 물으세요! 물론, 계약서와 하자 발생 및 보수 관련 증빙자료를 잘 챙겨두는 것도 잊지 마세요!
상담사례
새 아파트 입주 후 발생한 누수 등 하자로 인해 판매자에게 하자담보책임에 따른 수리비 등 손해배상 청구는 가능하나, 위자료 청구는 특별한 사정이 없는 한 어려울 수 있다.
상담사례
아파트 하자보수 청구 권리(하자담보추급권)는 특별한 약정이 없는 한 현재 소유자에게 있으며, 전 소유자가 소송 중이더라도 현재 소유자가 건설사에 직접 보수를 요구할 수 있다.
민사판례
아파트를 샀는데 하자가 있다면 누가 보상을 요구할 수 있을까요? 이 판결은 아파트를 되판 사람이 아니라 *현재* 아파트 소유자가 하자 보수와 손해배상을 청구할 수 있다고 합니다. 또한, 주택법에 따른 하자보수 기간이 지났더라도 집합건물법에 따른 권리를 행사할 수 있다는 점과 심각한 하자로 정신적 고통을 받았다면 위자료도 청구할 수 있다는 점을 확인했습니다.
생활법률
새 아파트 하자 발생 시 담보책임기간 내 사업주체(건설사)에 보수 청구하고, 15일 내 조치 없으면 입주자대표회의를 통해 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수 가능합니다.
생활법률
아파트 하자는 공사상 결함으로 발생하는 안전·기능·미관상 문제이며, 내력구조부(10년), 시설공사(2~10년)별 담보책임기간 내 사업주체에게 보수·손해배상을 청구할 수 있고, 분쟁 시 조정위원회 등을 통해 해결 가능하다.
상담사례
임차주택에 꼭 필요한 수리(누수, 보일러 고장 등)를 집주인이 거부할 경우, 세입자가 직접 수리 후 비용(필요비)을 청구할 수 있다. 단, 수리 전후 증거 확보 및 집주인과의 소통이 중요하다.