기준일자: 2024. 08. 15.
두근두근 새 아파트 입주! 설렘도 잠시, 아파트 관리에 대한 궁금증이 생기기 시작하죠? 특히 '아파트 관리권 인수인계는 어떻게 이루어지는 걸까?' 하는 의문이 드실 텐데요. 오늘은 새 아파트 입주 시, 사업 주체로부터 입주민에게 아파트 관리권이 어떻게 넘어가는지, 그 절차에 대해 알아보겠습니다.
먼저, 300세대 이상, 150세대 이상에 승강기 또는 중앙집중식 난방 설치 아파트 등 의무관리대상 아파트(공동주택관리법 제2조제1항제2호, 공동주택관리법 시행령 제2조)의 경우, 건설한 사업 주체(주택법 제2조제10호)가 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 아파트를 관리할 의무가 있습니다. 즉, 초기 아파트 관리는 건설사의 책임이라는 거죠!
입주예정자의 과반수가 입주하면 사업 주체는 입주자(공동주택관리법 제2조제1항제5호)와 사용자(공동주택관리법 제2조제1항제6호)에게 입주 현황을 알리고 아파트 관리를 요구해야 합니다. 이때 총 입주예정세대수, 총 입주세대수, 동별 입주 현황, 사업 주체 정보 등이 포함된 통지서(공동주택관리법 시행령 제8조제1항 각 호)를 보내게 됩니다.
관리 이관 요구를 받은 입주자와 사용자는 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성해야 합니다. 입주자대표회의는 아파트 관리의 중요한 의사 결정 기구로, 입주민들의 대표로 구성됩니다.
입주자대표회의가 구성되면 어떻게 아파트를 관리할지, 즉 자치관리를 할지, 위탁관리를 할지 결정해야 합니다. 관리방법 결정은 입주자대표회의 의결 후 전체 입주자·사용자 과반수 동의 또는 전체 입주자·사용자 1/10 이상 제안 후 과반수 동의를 얻어야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제3조) 결정된 관리방법은 사업주체에 통지 후 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다. (공동주택관리법 제11조제3항, 제4항, 제5항, 공동주택관리법 시행령 제9조, 공동주택관리법 시행규칙 제3조 및 별지 제1호의2서식)
관리방법이 결정되면, 사업 주체는 관리주체(공동주택관리법 제2조제1항제10호)에게 아파트 관리업무를 인계합니다. 인계 시에는 설계도서, 장비 명세, 회계 서류 등 필요한 서류들을 전달해야 하며(공동주택관리법 시행령 제10조제4항), 입주자대표회의 회장 및 감사 입회하에 진행됩니다. 관리주체가 변경되는 경우에도 동일한 절차로 인수인계가 이루어집니다.
새 아파트 입주는 기쁜 일이지만, 아파트 관리에 대한 이해와 참여도 중요하다는 사실! 오늘 알려드린 내용을 통해 새 아파트 입주와 관리권 인수인계 과정을 잘 이해하시고, 쾌적하고 안전한 아파트 생활을 누리시길 바랍니다.
생활법률
아파트 관리는 자치, 위탁, 사업주체 관리로 나뉘며, 공동/구분관리도 가능하고, 각 유형별 법적 기준과 의무사항이 존재한다.
민사판례
아파트 분양 후 입주가 시작되면 입주자들로 구성된 관리단이 자동으로 설립되고, 관리인 선임은 입주자들의 서면 합의로도 가능합니다. 분양 계약서에 건축주를 관리인으로 한다는 내용이 있어도, 입주자들이 서면으로 다른 관리인을 선임하면 그 결정이 유효합니다.
민사판례
아파트 관리단이 정식으로 구성되어 관리를 시작하면, 분양 당시 건설사가 계약한 위탁관리회사는 더 이상 관리 권한이 없다. 분양계약서에 건설사 지정 업체가 일정 기간 관리한다는 조항이 있더라도, 이는 관리단 구성 전까지만 유효하며 관리단의 권한을 침해할 수 없다.
생활법률
의무관리대상 아파트 입주민들은 자치관리를 통해 직접 아파트를 관리할 수 있으며, 이를 위해서는 입주자대표회의 감독 하에 자치관리기구를 구성하고 필수 기술인력, 장비 확보 및 관련 법령을 준수해야 한다.
민사판례
아파트 관리회사는 전기요금 산정 방식 변경 가능성을 알았다면 입주자대표회의에 알리고 유리한 방식을 선택하도록 도와야 할 의무가 있으며, 이를 게을리하여 입주자에게 손해를 끼친 경우 배상 책임을 진다.
생활법률
아파트 관리 총책임자인 관리사무소장은 의무관리대상 아파트(300세대 이상 등)의 경우 주택관리사 자격증이, 500세대 미만은 주택관리사보 자격이 필요하며, 입주자대표회의 의결 업무 집행, 시설 관리, 안전 관리 등의 업무를 수행하고 선량한 관리자의 주의 의무를 가진다.