우리 아파트, 누가 관리하나요? 아파트 관리 유형 완벽 정리!

아파트 관리, 복잡하고 어렵게 느껴지시나요? 내가 사는 아파트가 어떻게 관리되고 있는지 궁금하신 분들을 위해 아파트 관리 유형을 쉽고 간략하게 정리해 보았습니다.

1. 자치관리 vs. 위탁관리 : 누가 관리할까요?

우선, 우리 아파트가 의무관리대상인지 확인해야 합니다. 의무관리대상 아파트는 전문적인 관리와 자치 의결기구 구성이 의무화된 아파트로, 다음과 같은 조건에 해당합니다. (공동주택관리법 제2조제1항제2호 및 시행령 제2조)

• 300세대 이상
• 150세대 이상 + 승강기 설치
• 150세대 이상 + 중앙집중식 난방(지역난방 포함)
• 주택 외 시설과 동일 건축물로 지어진 150세대 이상의 주택
• 위 조건에 해당하지 않더라도, 전체 입주자 등 2/3 이상 서면 동의 시

의무관리대상 아파트는 자치관리와 위탁관리 중 하나를 선택할 수 있습니다.

(1) 자치관리 (공동주택관리법 제6조제1항)

• 입주자대표회의가 직접 아파트를 관리합니다.
• 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 자치관리기구를 구성해야 합니다.
• 자치관리기구에 대한 자세한 내용은 별도 콘텐츠에서 확인 가능합니다.

(2) 위탁관리 (공동주택관리법 제7조제1항, 시행령 제5조제1항 및 제2항)

• 전문적인 주택관리업자에게 아파트 관리를 맡깁니다.

• 입주자대표회의는 주택관리업자 선정 기준에 따라 업체를 선정해야 합니다. 주요 기준은 다음과 같습니다.

  • 원칙적으로 전자입찰방식을 이용해야 합니다. (주택관리업자 및 사업자 선정지침 제3조제3항) 단, 예외적으로 수의계약이나 적격심사제를 사용할 수 있습니다.
  • 입찰 종류, 낙찰 방법 등 중요사항에 대해 전체 입주자 등 과반수 동의를 얻어야 합니다.
  • 일반적으로 경쟁입찰 방식을 사용합니다.
  • 입주자대표회의 감사의 입찰 과정 참관을 보장해야 합니다.
  • 계약 기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정합니다.

• 기존 주택관리업자의 서비스가 불만족스러운 경우, 입주자 등 과반수 서면 동의로 재입찰 시 기존 업체 참여를 제한할 수 있습니다. (공동주택관리법 제7조제2항 및 시행령 제5조제3항)

• 주택관리업자 선정 방법에 대한 자세한 내용은 '주택관리업자 및 사업자 선정지침'을 참고하세요.

(3) 사업주체의 주택관리업자 선정 (공동주택관리법 제12조)

• 입주 초기, 입주자대표회의 구성 전에는 사업주체(건설사)가 주택관리업자를 선정합니다.
• 이 경우, 사업주체는 입주자 및 시장/군수/구청장에게 해당 사실을 알려야 합니다.

2. 공동관리 vs. 구분관리 : 어떤 범위로 관리할까요?

(1) 공동관리 (공동주택관리법 제8조제1항 및 시행규칙 제2조)

• 인접한 아파트 단지(임대주택 포함)와 함께 관리하는 방식입니다.
• 입주자/사용자 과반수의 서면 동의가 필요하며, 시행규칙 제2조제3항의 기준에 적합해야 합니다.

(2) 구분관리 (공동주택관리법 제8조제1항 및 시행규칙 제2조)

• 500세대 이상의 대단지를 작은 단위로 나눠서 관리하는 방식입니다.
• 구분관리 단위별 입주자/사용자 과반수의 서면 동의가 필요합니다.

공동관리 또는 구분관리 시에는 입주자/사용자에게 필요성, 범위, 비용 변동 추정치 등을 사전에 통지해야 하며 (공동주택관리법 시행규칙 제2조제1항), 결정 후에는 시장/군수/구청장에게 통보해야 합니다. (공동주택관리법 시행규칙 제2조제4항)

3. 관리기구 : 실제 관리는 누가 하나요? (공동주택관리법 제9조, 시행령 제6조)

• 입주자대표회의 또는 관리주체는 공용부분 유지·보수·관리를 위해 기술인력과 장비를 갖춘 관리기구(자치관리기구 포함)를 구성해야 합니다.
• 공동관리 또는 구분관리 시에는 단위별로 관리기구를 구성해야 합니다.
• 관리기구의 기술인력 및 장비 기준에 대한 자세한 내용은 별도 콘텐츠에서 확인 가능합니다.

이처럼 아파트 관리는 다양한 유형과 법적 근거를 가지고 있습니다. 이 글을 통해 우리 아파트가 어떻게 관리되고 있는지, 그리고 어떤 권리와 의무를 가지고 있는지 이해하는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.