아파트 관리, 누가 할까요? 관리단과 관리인 선임 이야기

새 아파트에 입주하는 건 설레는 일이지만, 여러 세대가 모여 사는 만큼 공동으로 관리해야 할 부분들이 생깁니다. 그렇다면 아파트 관리는 누가 하고, 어떻게 정해지는 걸까요? 오늘은 아파트 관리의 핵심인 관리단과 관리인 선임에 대한 법적인 이야기를 쉽게 풀어보겠습니다.

관리단, 언제 생기나요?

아파트처럼 여러 세대가 한 건물에 사는 경우, '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(이하 집합건물법)이 적용됩니다. 이 법에 따르면, 아파트 분양이 시작되고 사람들이 입주하기 시작해서 공동관리가 필요해지면, 자동으로 '관리단'이라는 단체가 만들어집니다. (집합건물법 제23조 제1항) 복잡한 절차 없이, 입주민 전체가 구성원이 되는 거죠. 분양이 덜 된 아파트라도, 분양된 부분에 입주가 시작되면 관리단은 설립된다는 점 기억해두세요! (대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결)

관리인은 어떻게 뽑나요?

관리단이 생겼다면, 다음은 아파트를 실제로 관리할 '관리인'을 뽑아야겠죠? 관리인은 관리단 회의를 통해 선출하는 것이 원칙입니다. (집합건물법 제24조 제2항) 그런데 모든 입주민이 모여 회의를 하기는 어려운 경우가 많습니다. 그래서 집합건물법은 서면으로도 관리인을 선임할 수 있도록 규정하고 있습니다. (집합건물법 제41조 제1항) 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이 서면으로 동의하면, 마치 회의를 통해 결정한 것처럼 효력이 발생합니다. 실제로 회의를 열 필요도 없다는 점! (대법원 1995. 3. 10.자 94마2377 결정, 대법원 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결)

분양계약서에 관리인이 정해져 있다면?

때로는 분양계약서에 건설사를 초기 관리인으로 한다는 내용이 포함되어 있는 경우도 있습니다. 이런 경우에도 입주민들이 서면으로 다른 관리인을 선임하는 것이 가능합니다. 위에서 설명드린 것처럼, 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 서면 합의가 있다면, 분양계약서의 내용과 다르더라도 새로운 관리인을 선임할 수 있습니다. 이처럼 서면 합의는 관리단 회의 결의와 동일한 효력을 가지기 때문입니다.

마무리

아파트 관리, 생각보다 복잡하지 않죠? 관리단과 관리인 선임에 관한 법적 내용을 이해하면, 보다 편리하고 투명하게 아파트를 관리할 수 있습니다. 살기 좋은 아파트를 만들기 위해 입주민 모두의 관심과 참여가 중요하다는 점, 잊지 마세요!