세입자 주의! 내 집이 사라질 수도 있다고? 대항력의 함정!

전세나 월세로 집을 구할 때 '대항력'이라는 말, 많이 들어보셨죠? 대항력은 내 임차권을 다른 사람에게 주장할 수 있는 힘인데요. 등기 없이도 전입신고와 확정일자만 받으면 갖출 수 있어서 세입자에게 중요한 보호 장치입니다. 그런데 이 대항력에도 함정이 있다는 사실, 알고 계셨나요? 내가 살고 있는 집이 갑자기 사라질 수도 있는 상황이 발생할 수 있다는 겁니다!

믿기 어려우시겠지만, 건물이 서 있는 땅(대지)의 사용권한 없이 지어진 건물에 살고 있다면, 대항력이 있어도 쫓겨날 수 있습니다. 쉽게 말해, 건물주가 땅 주인에게 땅 사용 허락을 받지 않고 건물을 지었는데, 땅 주인이 건물 철거를 요구하면 세입자도 같이 나가야 할 수 있다는 의미입니다.

"아니, 나는 정당하게 계약하고 전입신고에 확정일자까지 받았는데 왜 나가야 해?" 라고 생각하실 수 있겠죠. 억울하지만 법적으로 그렇습니다.

왜냐하면 대항력은 건물에 대한 권리이지, 땅에 대한 권리가 아니기 때문입니다. 내가 전세나 월세로 살고 있는 건물에 대한 권리를 주장할 수 있다는 것이지, 그 건물이 서 있는 땅에 대한 권리까지 갖는 것은 아닙니다.

대법원도 이와 같은 판결을 내린 바 있습니다. (대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결) 건물이 토지사용권 없이 지어졌고, 땅 주인이 건물 철거를 요구하는 상황이라면, 대항력 있는 임차인이라도 땅 주인의 퇴거 요구에 대항할 수 없다는 것입니다. 임차권의 대항력은 민법 제622조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 제1항 등에서 정하고 있는데, 이 법 조항들이 보호하는 '제3자'에는 토지소유자가 포함되지 않는다는 것이죠.

그렇다면 세입자는 어떻게 해야 할까요?

가장 확실한 방법은 계약 전에 건물 등기부등본과 토지 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것입니다. 건물주와 땅 주인이 동일 인물인지, 건물을 지을 수 있는 권한이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 건물주와 땅 주인이 다르다면, 토지 사용에 대한 적법한 권한 (예: 지상권)이 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 이러한 확인 절차를 통해 혹시 모를 위험을 예방하고 안전하게 거주할 수 있습니다.

전세나 월세 계약, 대항력만 믿고 안심할 수는 없습니다. 꼼꼼한 확인만이 내 보증금과 주거 안정을 지킬 수 있다는 점, 꼭 기억하세요!