두 달 치 월세 안 내는 세입자, 어떻게 해야 할까요? 😥

세입자가 월세를 두 달 치나 안 낸다면 정말 답답하시겠죠. 속상한 마음은 충분히 이해하지만, 감정적으로 대응하기보다는 법적인 절차를 밟아 문제를 해결하는 것이 중요합니다. 오늘은 월세를 연체한 세입자에 대해 어떤 조치를 취할 수 있는지 자세히 알려드리겠습니다.

사례: 2015년 5월 20일부터 2년 계약으로 보증금 5,000만 원, 월세 30만 원에 세입자와 계약했습니다. 그런데 세입자가 2015년 12월 월세를 안 내고, 2016년 1월 월세는 15만 원만 냈습니다. 2, 3월은 정상 납부했지만, 4월에 또 15만 원만 냈습니다. 이 경우, 세입자를 내보낼 수 있을까요?

핵심 쟁점: 2기 차임 연체

핵심은 바로 "2기 차임 연체" 입니다. 주택임대차보호법과 민법 모두 이 "2기 차임 연체"를 중요한 기준으로 삼고 있습니다.

• 주택임대차보호법 제6조 제3항: 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항(계약갱신)을 적용하지 아니한다.

• 민법 제640조: 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

여기서 "2기"는 연속적인 두 달이 아니라, 전체 연체액이 월세 두 달 치에 해당하면 성립합니다. 위 사례에서는 12월(30만원) + 1월(15만원) + 4월(15만원) = 총 60만원으로, 월세 두 달 치인 60만원에 해당하므로 2기 차임 연체에 해당합니다.

계약 해지 가능 여부

주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위한 특별법이지만, 차임 연체에 따른 계약 해지에 대한 명확한 규정은 없습니다. 따라서 이 경우, 일반법인 민법이 적용됩니다. 민법 제640조에 따라 임대인은 2기 차임 연체 시 계약을 해지할 수 있습니다.

해지 통보 방법

세입자에게 계약 해지 의사를 명확하게 전달해야 합니다. 내용증명 등 서면으로 통보하는 것이 좋으며, 해지 사유(2기 차임 연체)를 명시하고, 해지 효력 발생일을 명확히 기재해야 합니다. 해지 통보가 도달하면 계약 해지 효력이 발생합니다.

주의사항

• 차임 연체 이외에도 임차인의 의무 위반 사항이 있다면 함께 명시하는 것이 좋습니다.
• 법적 분쟁 발생 가능성에 대비하여 관련 증거 자료(연체 내역, 통신 기록 등)를 잘 보관해야 합니다.
• 필요하다면 법률 전문가의 도움을 받는 것이 안전하고 효율적인 방법입니다.

세입자와 원만한 해결을 위해 노력하는 것이 우선이지만, 법적인 권리를 알고 대응하는 것도 중요합니다. 위 내용을 참고하여 현명하게 대처하시길 바랍니다.