대규모 쇼핑몰 내 점포를 임대하거나 분양받으려는 분들 주목! 계약서에 숨어있는 불공정 약관 때문에 억울한 일을 당할 수도 있습니다. 최근 대법원 판례를 통해 쇼핑몰 임대분양계약에서 주의해야 할 중요한 포인트들을 짚어보겠습니다.
1. 임대료 마음대로 올리는 건 안돼요!
쇼핑몰 운영이 잘 된다는 이유로 임대인이 마음대로 임대료를 올릴 수 있을까요? 대법원은 "NO!"라고 답했습니다. 계약서에 '상가운영위원회와 협의 후 임대료를 인상할 수 있다'는 조항이 있더라도, 이는 형식적인 협의일 뿐 임대인 마음대로 임대료를 결정할 수 있다는 의미는 아니라고 판단했습니다. 상당한 이유 없이 임대인에게 일방적인 임대료 결정 권한을 주는 약관은 무효입니다. (약관의규제에관한법률 제10조 제1호)
2. 내 책임 아닌 일로 피해를 봐야 할까요?
화재나 홍수처럼 내 잘못이 아닌 사고로 점포를 사용하지 못하게 되더라도 임대료를 내야 할까요? 억울하겠지만, 계약서에 그런 조항이 있다면 어쩔 수 없다고 생각하셨나요? 대법원은 이런 약관도 부당하다고 판단했습니다. 임대인이 부담해야 할 위험을 임차인에게 떠넘기는 것은 사적자치의 한계를 벗어나는 불공정 약관입니다. (민법 제537조, 약관의규제에관한법률 제6조)
3. 그 밖에 주의해야 할 불공정 약관들
대법원은 임대료 인상 외에도 다음과 같은 약관들이 불공정하다고 판단했습니다.
계약서 꼼꼼히 확인하고, 불공정 약관에 당하지 마세요!
쇼핑몰 임대분양계약을 체결할 때는 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 불공정한 약관이 있는지 살펴보는 것이 중요합니다. 위에서 언급된 내용들을 참고하여 부당한 계약으로 피해를 보는 일이 없도록 주의하세요! (대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다17487 판결 참조)
상담사례
쇼핑몰 임대 계약서에 '상가운영위원회 협의 후 임대료 인상' 조항이 있어도 임대인 마음대로 임대료를 인상할 수 없으며, 해당 조항은 무효이므로 계약 시 꼼꼼히 확인하고 부당한 내용은 수정을 요구해야 한다.
상담사례
상가 임대료는 임대인과 임차인의 합의 시 법정 최고 인상률(5%)을 초과할 수 있으므로, 계약 전 계약서 내용과 상가건물임대차보호법을 꼼꼼히 확인해야 한다.
민사판례
임대아파트의 임대인이 일방적으로 임대조건(보증금, 월세 등)을 변경하고 임차인이 이를 거부했을 때, 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는지에 대한 판례입니다. 결론적으로 임차인이 단순히 변경된 조건에 동의하지 않았다는 이유만으로는 계약 갱신을 거절할 수 없다는 것입니다.
민사판례
상가 임대차 계약이 끝나고 새로 계약할 때나, 계약 기간 중이라도 양쪽이 합의해서 임대료를 올리는 경우에는 법에서 정한 임대료 인상 제한(5%)이 적용되지 않습니다.
상담사례
임대차 계약서에 임대인 마음대로 월세를 올린다는 조항이 있더라도, 상가임대차보호법에 따라 임차인 동의 없는 월세 인상은 무효입니다.
상담사례
임대차계약서에 임대인 마음대로 월세를 올린다는 조항이 있더라도 상가임대차보호법의 강행규정에 따라 무효이며, 임차인은 월세 인상에 동의하지 않을 권리가 있다.