부동산과 세금 문제, 정말 복잡하죠? 특히 신축주택 양도세 감면이나 임대주택에 대한 종합부동산세 혜택은 더욱 그렇습니다. 오늘은 대법원 판례를 통해 이 둘을 쉽게 풀어보겠습니다.
과거 조세특례제한법에서는 신축주택을 취득한 후 5년 이내에 팔면 양도소득세를 100% 감면해주는 혜택이 있었습니다 (구 조세특례제한법 제99조의3 제1항). 5년이 지난 후에 팔면 5년 동안 오른 집값에 대한 양도세만 감면해줬죠.
핵심은 5년 이내에 팔았다면, 그 전에 가지고 있던 주택의 양도차익과 상관없이 신축주택 양도세는 전액 감면된다는 것입니다. 예를 들어, 오래된 주택을 팔고 그 땅에 새 집을 지어 5년 안에 팔았다면, 새 집에 대한 양도세는 하나도 안 내도 된다는 뜻입니다.
만약 5년이 지나서 팔았다면? 이때는 5년 동안 오른 집값만큼 계산해서 양도세 감면을 받을 수 있습니다. 계산 방법은 전체 양도차익에 '5년 동안의 기준시가 상승분 비율'을 곱하는 것입니다. 중요한 건, 전체 양도차익을 기준으로 계산한다는 점입니다. 이전 주택 보유기간 동안 발생한 차익도 포함해서 계산해야 합니다. (구 조세특례제한법 시행령 제99조의3 제2항, 제40조 제1항).
종합부동산세도 임대주택에 대해서는 혜택을 주는데요, 조건이 좀 까다롭습니다. 합산배제 임대주택으로 인정받으려면 2005년 1월 5일 이전에 임대주택법에 따라 임대사업자 등록을 해야 했습니다. (구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제3호)
2005년 1월 5일 이전부터 임대를 하고 있었더라도, 이 날짜 이전에 임대사업자 등록을 하지 않았다면 혜택을 받을 수 없습니다. 또한, 건설임대주택은 5년, 매입임대주택은 10년 이상 임대해야 종부세 혜택을 받을 수 있는데, 이 기간 계산도 2005년 1월 5일부터 시작합니다. (구 종합부동산세법 시행령 부칙 제5조) 즉, 그 이전에 임대를 시작했어도, 2005년 1월 5일 이후 5년/10년을 채우지 못했다면 혜택이 없습니다.
부동산 세금은 복잡한 만큼 정확한 정보가 중요합니다. 위 내용은 과거 법령에 따른 판례 해석이므로, 현재 상황에 적용하려면 관련 법령을 다시 확인해야 합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
참고 법조항:
세무판례
2002년 개정 전 조세특례제한법에 따라, 특정 조건을 만족하는 신축주택을 5년 이후에 팔 경우 양도소득세를 어떻게 계산해야 하는지에 대한 판결입니다. 5년 이내에 판 경우처럼 양도소득세를 감면하는 것이 아니라, 5년 동안 발생한 양도소득금액만큼 전체 양도차익에서 빼고 세금을 계산해야 합니다.
세무판례
신축주택을 5년 이상 보유 후 양도할 때 양도세 감면 혜택을 계산하기 위해 '취득일로부터 5년이 되는 날의 기준시가'를 사용하는데, 이때 5년 되는 날 당시 기준시가가 고시되지 않았더라도, 나중에 고시된 해당 연도의 기준시가를 적용해야 한다는 판결.
세무판례
재건축으로 취득한 아파트를 5년 이내에 양도할 경우, 구주택 취득 시점부터 발생한 양도차익 전체에 대해 양도소득세가 면제된다. 5년 이후 양도 시에는 신축 아파트 취득 시점부터 5년 동안 발생한 양도차익만큼만 세금을 감면받는다. 이때 감면액 계산은 신축 아파트 취득 시점과 5년 후 시점, 그리고 양도 시점의 기준시가를 사용한다.
세무판례
재건축으로 취득한 신축주택을 5년 이내에 양도하면 이전 주택의 취득시점부터 발생한 양도차익을 포함한 전체 양도차익에 대한 양도소득세가 전액 감면된다.
세무판례
재건축으로 새로 지어진 주택을 5년 안에 팔면, 이전 주택 취득 시점부터 발생한 이익을 포함한 전체 양도차익에 대한 양도소득세가 100% 감면된다.
세무판례
2003년 1월 1일 이후 양도하는 주택 중, 개정 전 법률에 따라 양도세 감면을 받을 수 있었던 신축주택이 아닌 다른 주택은 양도세 감면 혜택을 받을 수 없다.