신축주택 양도세 감면, 5년 후 기준시가는 언제껄 봐야 할까요?

신축주택을 사서 5년 이상 보유하다가 팔면 양도소득세를 감면받을 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? (구)조세특례제한법 제99조의3 제1항에 따르면, 신축주택을 취득한 후 5년이 지나 양도할 경우, 5년 동안 발생한 양도차익에 대해서는 세금을 면제해 줍니다. 그런데 이때 '5년 동안 발생한 양도차익'을 어떻게 계산하는지가 문제가 된 판례가 있습니다.

핵심은 바로 **"취득일로부터 5년이 되는 날의 기준시가"**를 어떻게 정하느냐 하는 것이었습니다. 5년 후 기준시가가 아직 고시되지 않았다면, 그 이전 연도의 기준시가를 적용해야 할까요?

판례는 "아니오"라고 답합니다.

(구)조세특례제한법 시행령 제99조의3 제2항과 제40조 제1항은 5년간 발생한 양도차익 계산식을 다음과 같이 제시합니다.

양도차익 × (5년 후 기준시가 - 취득 당시 기준시가) / (양도 당시 기준시가 - 취득 당시 기준시가)

이 계산식의 목적은 전체 양도차익 중 5년 동안 발생한 부분을 계산하는 것입니다. 따라서 정확한 계산을 위해서는 5년이 되는 날이 속한 연도의 기준시가를 적용하는 것이 가장 합리적입니다.

소득세법 시행령 제164조 제3항은 취득일이나 양도일에 기준시가가 고시되지 않았을 경우, 직전 연도 기준시가를 적용하도록 규정하고 있습니다. 하지만 이는 어쩔 수 없는 예외적인 상황에 대한 규정입니다. 5년 후의 기준시가는 시간이 지나면 알 수 있기 때문에, 굳이 직전 연도 기준시가를 적용할 필요가 없다는 것이 판례의 입장입니다.

즉, 5년 후 기준시가가 고시되기 전에 집을 팔았더라도, 나중에 고시된 5년 후 기준시가를 적용하여 양도세 감면액을 계산해야 합니다.

관련 법령:

• (구)조세특례제한법 제99조의3 제1항, 제4항
• (구)조세특례제한법 시행령 제99조의3 제2항, 제40조 제1항
• (구)소득세법 제99조 제1항 제1호 (나)목
• 소득세법 시행령 제164조 제3항

이 판례는 신축주택 양도세 감면 혜택을 받으려는 분들에게 중요한 정보를 제공합니다. 5년 후 기준시가 적용 문제로 고민하고 계셨다면, 이 판례를 참고하여 정확한 세금 계산을 하시기 바랍니다.