신탁부동산에 대한 세금, 누가 내야 할까? - 신탁등기 여부가 중요!

부동산을 신탁하면 세금은 누가 납부해야 할까요? 이번 포스팅에서는 신탁 부동산의 재산세와 종합부동산세 납세의무자가 누구인지, 신탁등기 여부에 따라 어떻게 달라지는지 살펴보겠습니다.

신탁등기가 안 됐다면? 수탁자가 납세의무자!

신탁은 재산을 다른 사람에게 맡겨 관리하게 하는 제도입니다. 신탁법에 따라 신탁등기를 하면 수탁자(재산을 맡아 관리하는 사람) 명의로 등기가 되지만, 등기를 하지 않은 경우도 있습니다. 이때 세금 문제가 복잡해지는데요.

법원은 신탁법에 따른 신탁등기가 안 된 신탁재산의 경우, 수탁자가 재산세와 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 판단했습니다. (구 지방세법 제183조 제1항, 현행 제107조 제1항 참조)

등기 여부와 관계없이 사실상 소유자가 세금을 내야 한다는 원칙 때문인데요. 신탁계약 후 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 완료되면, 수탁자는 신탁재산을 관리하고 처분할 권한을 갖게 됩니다. 비록 위탁자(재산을 맡긴 사람)와의 내부 약속은 다를지라도, 법적으로는 수탁자가 소유자이기 때문에 세금 납부 의무도 수탁자에게 있다는 것입니다. (대법원 1993. 4. 27. 선고 92누8163 판결, 대법원 2005. 7. 28. 선고 2004두8767 판결, 대법원 2012. 5. 10. 선고 2010두26223 판결, 대법원 2012. 12. 13. 선고 2010두9105 판결 참조)

종합부동산세, 위탁자별로 계산해야!

수탁자가 여러 사람의 부동산을 신탁받아 관리하는 경우, 종합부동산세는 어떻게 계산해야 할까요? 수탁자가 보유한 모든 부동산을 합쳐서 계산하는 것이 아니라, 위탁자별로 따로 계산해야 합니다.

신탁재산은 수탁자의 재산과 구별되고, 위탁자별로도 각각 독립되어 있기 때문입니다. (구 신탁법 제21조 제1항, 제22조, 제30조, 현행 제22조, 제24조, 제37조 참조) 만약 모든 신탁재산을 합산하여 계산한다면, 신탁을 통해 부동산을 관리하는 사람에게 과도한 세금 부담을 지우는 결과가 될 수 있습니다. 따라서 법원은 위탁자별로 재산세 과세표준을 합산하고, 여기서 각각 공제액을 빼는 방식으로 종합부동산세를 계산해야 한다고 판단했습니다. (지방세법 제107조 제1항 제3호 참조)

결론적으로, 신탁등기가 없는 신탁재산의 재산세와 종합부동산세는 수탁자가 납부해야 하며, 종합부동산세는 위탁자별로 구분하여 계산해야 합니다. 부동산 신탁과 관련된 세금 문제는 복잡할 수 있으니 전문가와 상담하여 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다.