돌아가신 아버지가 지어주신 건물, 상속등기까지 마쳤는데 갑자기 철거하라고 하면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 이와 관련된 복잡한 법적 문제를 쉽게 풀어서 설명해 드리겠습니다.
사건의 개요
돌아가신 아버지(갑)가 생전에 땅 주인(피고)의 허락 없이 땅에 건물을 지었습니다. 등기를 하지 않은 상태였죠. 아버지는 돌아가시기 전에 이 건물을 장남(을)에게 주었습니다. 을은 건물 일부는 직접 사용하고, 나머지는 다른 사람에게 세를 주는 등 마치 자신의 건물처럼 사용했습니다. 그런데 나중에 아버지의 상속인인 장남(을)과 다른 자녀(병)의 공동명의로 상속등기가 되었습니다. 이후 땅 주인(피고)은 자신의 땅에 허락 없이 지어진 건물을 철거하라며 소송을 걸었고, 법원은 을에게 건물 철거 의무가 있다고 판결했습니다.
왜 을이 철거해야 할까요?
땅 주인의 동의 없이 땅에 건물을 지으면 땅 주인의 소유권을 침해하는 것이 됩니다 (민법 제214조). 이 경우 땅 주인은 건물 철거를 요구할 수 있습니다.
을은 아버지로부터 건물을 받았고, 오랫동안 건물을 관리하고 사용해왔기 때문에 자신이 건물의 주인이라고 생각할 수 있습니다. 상속등기도 을과 병의 공동명의로 되어 있고요. 그러나 법원은 을이 건물을 양수하고 점유한 사람으로서 건물에 대한 사실상의 처분권한을 가지고 있었기 때문에 철거 책임도 을에게 있다고 판단했습니다. 즉, 상속등기 이전에 이미 을이 건물을 마음대로 사용하고 관리했기 때문에 땅 주인의 소유권을 침해한 책임을 져야 한다는 것입니다. 뒤늦게 상속등기가 되었다고 해서 이러한 책임이 없어지는 것은 아닙니다.
관련 법 조항 및 판례
결론
이 사례는 토지와 건물의 소유권에 대한 중요한 법적 원칙을 보여줍니다. 토지 소유자의 허락 없이 건물을 지으면, 건물의 소유권을 주장하기 어렵고, 오히려 철거 의무를 부담할 수 있다는 점을 기억해야 합니다. 특히 상속 등으로 건물을 취득한 경우에도 이전 소유자의 행위에 대한 책임을 져야 할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
상담사례
내 땅에 허락 없이 지어진 건물은 건축자가 아닌 현재 점유하고 처분 권한을 가진 자에게 철거를 요구해야 한다.
민사판례
다른 사람 땅에 허가 없이 지은 건물(미등기 건물)은 그 건물을 실제로 마음대로 처분할 수 있는 사람이 철거해야 한다.
상담사례
타인 토지에 무단 건축된 건물의 철거는 상속인 중 한 명에게 청구 가능하나, 실제 철거 집행을 위해서는 모든 상속인을 대상으로 한 집행권원이 필요하다.
민사판례
땅 주인이 건물 짓는 것을 허락해주고, 건설사가 그 건물을 여러 사람에게 분양한 경우, 땅 주인은 나중에 건설사와의 계약이 깨졌더라도 분양받은 사람들에게 건물 철거를 요구할 수 없다.
상담사례
내 땅에 무단 건축물을 지은 사람이 건물을 매도한 경우, 현재 건물 소유주에게 철거를 요구해야 한다.
상담사례
타인이 내 땅에 무단으로 집을 짓고 세입자까지 들였다면, 건물 소유자에게는 건물 철거를, 세입자에게는 퇴거를 요구해야 한다.