안녕하세요. 부동산과 세금 문제, 혼자 고민하지 마세요! 오늘은 아버지 땅에 아들 명의로 건물을 지었을 때 발생할 수 있는 증여세 문제에 대해 살펴보겠습니다. 특히 10년 무상사용 조건이 붙어있다면 더욱 주의해야 합니다. 대법원 판례(대법원 1994.12.22. 선고 93누1824 판결)를 통해 자세히 알아보도록 하죠.
사례는 이렇습니다.
아버지가 본인 소유의 땅에 건물을 짓기로 했습니다. 건축비는 제3자가 대고, 아들은 10년간 건물을 무상으로 사용하게 해주는 조건으로 아들 명의로 건물을 짓고 준공검사까지 받았습니다. 이후 아들 명의로 소유권보존등기까지 마쳤습니다. 겉으로 보기엔 아들이 건물주가 된 것 같지만, 과연 증여세 문제는 없을까요?
법원은 이렇게 판단했습니다.
법원은 아들이 아버지로부터 증여받은 것으로 판단했습니다. 아버지가 아들에게 건물 소유권을 주기 위해 10년간 땅 사용권을 제공했고, 그 결과 아들은 건물 소유권을 얻었기 때문입니다. 이는 아버지가 직접 건축비를 증여하고 아들이 건물을 짓는 것과 같은 효과라고 보았습니다. (민법 제554조 참조)
핵심은 증여세 계산!
그렇다면 증여세는 어떻게 계산해야 할까요? 단순히 건축비 전체를 증여받은 것으로 볼까요? 아닙니다. 아들은 10년간 제3자에게 건물을 무상으로 사용하게 해줘야 하는 의무를 갖게 됩니다. 따라서 증여세 계산 시, 건물 가액에서 10년간의 임대료 상당액을 빼야 합니다. (구 상속세법 제29조의2 제1항 제1호, 상속세법 제29조의4 제1항 참조)
임대료는 어떻게 계산할까요?
이 사건에서는 건물의 취득 당시 가액을 건축비와 동일하게 보았습니다. 그리고 이 건축비는 10년간의 토지 및 건물 사용료를 대신한 것으로 간주했습니다. 따라서 건축비를 토지와 건물의 가액 비율에 따라 나누어 건물에 대한 10년치 임대료를 산정할 수 있습니다.
결론
아버지 땅에 아들 명의로 건물을 짓는 경우, 단순히 명의만 보고 판단해서는 안 됩니다. 특히 제3자의 자금이 투입되고 무상사용 조건이 있다면 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 증여세는 건물 가액에서 무상사용에 따른 임대료 상당액을 공제하여 계산해야 한다는 점, 꼭 기억하세요!
참고 판례
세무판례
아들이 아버지 땅에 건물을 짓고 부자가 함께 임대하여 얻은 보증금으로 건축비를 충당했을 때, 아버지 몫의 보증금을 아들이 건축비에 사용한 부분은 증여로 본 판례.
세무판례
가족처럼 특수관계에 있는 사람에게서 땅을 공용으로 쓸 때 내야 하는 증여세 계산 방법이 잘못된 법령에 따라 부과되었더라도, 나중에 올바른 법령이 소급 적용될 수 있다는 판결과, 증여받은 재산의 가치를 평가할 때는 거래 가격이 없다면 공신력 있는 기관의 감정가를 시가로 볼 수 있다는 판결입니다.
세무판례
재력 있는 아버지가 자기 땅에 건물을 지으면서 직업이나 수입이 없는 아들들과 공동명의로 등기했다면, 아들들이 돈을 냈다는 증거가 없으면 아버지가 아들들에게 지분을 증여한 것으로 본다는 판례입니다. 또한, 미성년 자녀 명의의 부동산을 다른 증여의 자금 출처로 주장하려면 자녀에게 실제 증여되었다는 증거가 필요하며, 자녀가 재산을 취득할 때 부동산 처분대금 외 다른 돈이 없었다면 그 돈이 실제로 재산 취득에 사용되었다는 것도 입증해야 합니다. 마지막으로, 학생인 미성년 자녀가 거액을 대출받았다면 특별한 사정이 없는 한 재력 있는 부모가 대출받은 것으로 간주합니다.
세무판례
부모 등 특수관계인의 땅에 건물을 새로 지어 무상으로 사용하면, 기존 건물 존재 여부와 관계없이 증여세를 내야 한다.
세무판례
가족 등 특수관계인의 땅에 건물을 짓고 무상으로 사용할 때 증여세를 매기는 법이 있었는데, 그 세금 계산 방식을 정한 시행령이 너무 과도해서 위헌이라는 판결이 나왔습니다.
세무판례
가족 등 특수관계인의 토지를 무상으로 사용할 때 증여세를 부과하는데, 토지 소유자가 그 토지 사용에 대한 소득세를 납부하면 증여세를 부과하지 않는다는 판례입니다. 이때 소득세 납부는 세무서의 부과 결정 전에 스스로 신고·납부하는 경우나, 신고 후 수정신고를 통해 추가 납부하는 경우도 포함됩니다.