아파트 건설 과정에서 도로를 점용하게 되면 점용료를 내야 할까요? 또한, 공공 토지를 빌려서 사용하면 대부료는 어떻게 계산해야 할까요? 최근 대법원 판결(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다83431 전원합의체 판결)을 참고하여 관련된 법적인 내용을 쉽게 풀어서 설명드리겠습니다.
1. 도로 점용료: 사업시행자 마음대로 안 내도 된다?
주택건설사업을 하려면 관할 지자체로부터 사업계획 승인을 받아야 합니다. 이 승인에는 도로점용허가도 포함되어 있다고 법(구 주택법 제17조)에서 정하고 있습니다. 즉, 사업계획 승인을 받으면 따로 도로점용허가를 받을 필요가 없다는 뜻입니다.
그런데 도로를 점용하면 도로법에 따라 관리청(주로 지자체)에 점용료를 내야 합니다(구 도로법 제43조). 하지만 관리청이 점용료를 부과하지 않으면 어떻게 될까요? 이번 판결에서는 관리청이 점용료를 부과하지 않았다면, 사업시행자가 점용료에 해당하는 금액을 부당이득했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 즉, 관리청이 점용료를 부과하지 않았다면 사업시행자는 돈을 내지 않아도 된다는 것입니다.
2. 대부료: 땅값 계산은 언제 기준으로?
공유재산인 토지를 빌려 쓰는 경우 대부료를 내야 합니다. 그런데 대부료는 토지 가격을 기준으로 계산하는데, 이 토지 가격을 어떻게 평가해야 할까요? 이번 판결에서 대법원은 "점유자가 땅을 점유하기 시작할 당시의 상태를 기준으로 평가해야 한다"고 판단했습니다 (공유재산 및 물품관리법 시행령 제31조 제1항, 제2항 제1호 및 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다83431 전원합의체 판결 참조).
즉, 빌려 쓰는 사람이 땅을 개간하거나 건물을 지어서 땅값이 올랐더라도, 처음 빌릴 당시의 땅값을 기준으로 대부료를 계산해야 한다는 것입니다.
3. 사례 정리
이번 판결은 아파트 건설 과정에서 발생하는 도로점용료와 대부료에 대한 중요한 기준을 제시했습니다. 도로점용료는 관리청이 부과하지 않으면 사업시행자가 내지 않아도 되고, 대부료는 토지의 점유 개시 당시 상태를 기준으로 계산해야 한다는 점을 명확히 한 것입니다.
일반행정판례
아파트 건설 사업계획 승인 시 도로점용허가를 받은 것으로 간주되더라도, 지자체는 도로점용료 부과 시 정확한 위치와 산출근거를 명시해야 합니다.
일반행정판례
도로로 지정되지 않은 땅을 점유하여 사용할 경우, 사용료는 도로법이 아닌 지방재정법과 관련 조례에 따라 계산해야 하며, 사용료 감액 규정의 적용 시점을 잘못 판단한 원심 판결을 파기함.
일반행정판례
도시계획사업으로 만들어진 도로를 허가 없이 점용한 경우, 관리청은 점용료에 해당하는 금액을 부당이득으로 징수할 수 있다. 이때, 해당 도로가 도로법의 다른 규정들을 준용하기 위해 특별한 절차(노선인정공고, 준용도로공고, 도로대장 작성 등)는 필요하지 않다.
일반행정판례
건물 소유자가 도로를 주차장으로 사용할 때, 주차장 추가 설치 명령을 받았거나 주차장 확보가 특히 필요한 경우가 아니면 도로점용료를 중과할 수 없다.
일반행정판례
도로에 인접한 주유소 진출입로 등을 점용할 때 점용료 계산 기준이 되는 토지는 도로에 붙어있는 토지(도로 자체 제외)이며, 그 토지의 사용 목적이 도로점용 목적과 일치하지 않아도 된다는 판결입니다. 또한, 이러한 점용료 산정 방식이 재산권 침해나 평등원칙 위반이 아니라고 판단했습니다.
일반행정판례
바닷가 등 공유수면을 사용할 때 내는 점용료를 계산할 때 기준이 되는 '인접 토지'는 단순히 물리적으로 붙어있는 토지를 의미하며, 그 토지의 사용 목적이 공유수면 사용 목적과 같을 필요는 없다.