아파트에 하자가 생겼을 때, 책임 소재를 놓고 입주민과 건설사 간 갈등이 빈번하게 발생합니다. 특히 공용부분 하자의 경우, 책임 주체가 누구인지 더욱 혼란스러울 수 있습니다. 오늘은 아파트 공용부분 하자 보수 책임과 관련된 대법원 판례를 통해 누가 하자담보추급권을 행사할 수 있는지 알아보겠습니다.
하자담보추급권이란?
쉽게 말해, 하자담보추급권은 건물에 하자가 있을 경우, 건설사에게 하자 보수나 손해배상을 청구할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 일정 기간 내에 행사해야 하며, 기간이 지나면 권리가 소멸됩니다 (제척기간).
관리단은 하자담보추급권을 행사할 수 있을까?
이번 판례의 핵심은 바로 "아파트 관리단이 공용부분 하자에 대한 하자담보추급권을 행사할 수 있는가?" 입니다. 결론부터 말씀드리면, 원칙적으로 관리단은 하자담보추급권을 행사할 수 없습니다.
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것) 제9조에 따른 하자보수에 대한 손해배상청구권, 즉 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 구분소유자에게 있습니다. 관리단은 건물 관리를 위해 설립된 단체일 뿐, 하자담보추급권을 자동으로 갖는 것은 아닙니다. (구 집합건물법 제23조 제1항)
판례의 사례
이번 판례에서 아파트 관리단은 공용부분 하자 보수 비용을 청구하는 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 관리단이 소송을 제기할 당시 하자담보추급권을 가지고 있지 않았다고 판단했습니다. 비록 뒤늦게 구분소유자들로부터 하자담보추급권을 양수받았지만, 이미 하자 발생 후 10년이 지나 제척기간이 도과했기 때문에 소송은 기각되었습니다. (민법 제671조)
핵심 정리
참고 법조항 및 판례
아파트 공용부분 하자 문제 발생 시, 입주민들은 자신의 권리와 의무를 정확히 알고 대처하는 것이 중요합니다. 이번 판례를 통해 하자담보추급권의 주체와 행사 방법을 명확히 이해하고, 문제 해결에 도움이 되기를 바랍니다.
민사판례
아파트에 하자가 있을 경우, **원칙적으로 현재의 소유자가 하자보수를 청구할 권리(하자담보추급권)를 가진다.** 이전 소유자가 소송을 제기했다가 아파트를 팔았더라도, 특별한 약속이 없었다면 새로운 소유자에게 권리가 넘어간다.
민사판례
아파트를 샀는데 하자가 있다면 누가 보상을 요구할 수 있을까요? 이 판결은 아파트를 되판 사람이 아니라 *현재* 아파트 소유자가 하자 보수와 손해배상을 청구할 수 있다고 합니다. 또한, 주택법에 따른 하자보수 기간이 지났더라도 집합건물법에 따른 권리를 행사할 수 있다는 점과 심각한 하자로 정신적 고통을 받았다면 위자료도 청구할 수 있다는 점을 확인했습니다.
민사판례
아파트 하자에 대한 손해배상 소송은 개별 입주자만이 제기할 수 있고, 입주자대표회의는 소송할 권한이 없다. 또한, 하자 발생을 안 날로부터 10년이 지나면 소송 자체가 불가능하다.
생활법률
아파트 하자는 공사상 결함으로 발생하는 안전·기능·미관상 문제이며, 내력구조부(10년), 시설공사(2~10년)별 담보책임기간 내 사업주체에게 보수·손해배상을 청구할 수 있고, 분쟁 시 조정위원회 등을 통해 해결 가능하다.
민사판례
아파트 하자에 대한 건설사의 보수 책임은 현재 소유자에게 있으며, 보수 청구 기간은 법으로 정해진 기간 내에 권리를 행사해야 하는 제척기간임을 명확히 한 판례입니다. 또한, 주택 관련 다른 법령에서 정한 하자 보수 기간은 이 제척기간에 영향을 주지 않습니다.
민사판례
아파트 하자로 인한 손해배상 청구는 10년의 제척기간 내에 해야 하며, 입주자대표회의가 임의로 소송을 제기한 경우에는 제척기간을 준수한 것으로 볼 수 없어 구분소유자 개인이 직접 청구해야 합니다.