건물 일부 임대차, 면적 속였다면? 보증금 돌려받자!

안녕하세요! 오늘은 건물 일부를 임대할 때 면적이 부족한 경우 어떻게 대처해야 하는지, 실제 판례를 바탕으로 알아보겠습니다.

사건의 개요

임차인 A씨는 건물주 B씨로부터 건물 4층의 일부를 임대했습니다. 계약 과정에서 임대면적을 기준으로 보증금과 월세를 정했는데, 알고 보니 실제 면적이 계약서에 적힌 면적보다 작았습니다. A씨는 B씨에게 과다 지급한 보증금과 그에 따른 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 건물 일부 임대차에서 면적을 명시한 경우, '수량을 지정한 임대차'로 볼 수 있는가?
2. 상인 간의 임대차에 상사매매 관련 법(상법 제69조)을 적용할 수 있는가?
3. 면적 부족으로 과다 지급한 보증금에 대한 손해는 어떻게 계산해야 하는가?

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판단했습니다.

1. 수량 지정 임대차 인정: 임차인이 특정 면적이 있다고 믿고 계약했고, 임대인도 명시적 또는 묵시적으로 이를 표시했으며, 보증금과 월세도 해당 면적을 기준으로 정해졌다면 '수량을 지정한 임대차'로 봐야 합니다. 이 사건에서 A씨와 B씨의 계약은 '수량을 지정한 임대차'에 해당합니다. (민법 제567조, 제574조, 제618조 참조)

2. 상법 제69조 불적용: 상사매매(상법 제69조) 관련 규정은 상인 간의 일반적인 유상계약에는 적용되지 않습니다. 따라서 이 사건처럼 상인 간의 건물 임대차에도 적용될 수 없습니다.

3. 손해배상 산정: 이 사건에서는 보증금의 15% 내외를 보증금으로 하고, 나머지 금액에 월 2%를 곱한 금액을 월세로 정했습니다. 따라서 A씨는 면적 부족으로 과다 지급한 보증금에 대해 월 2%에 해당하는 금액만큼 손해를 본 것으로 봐야 합니다. 법원은 과다 지급된 보증금에 2%를 곱하여 손해액을 산정했습니다. 이는 이자 계산이 아니라, A씨가 입은 실질적인 손해를 계산한 것입니다. (민법 제741조 참조)

참고 판례: 대법원 1986.12.23. 선고 86다카1380 판결

결론

건물 일부를 임대할 때는 계약서에 명시된 면적을 꼼꼼히 확인하고, 실제 면적과 차이가 있다면 적극적으로 대처해야 합니다. 이번 판례는 임대차 계약에서 면적의 중요성을 다시 한번 강조하고, 임차인의 권리를 보호하는 중요한 판단 기준을 제시합니다. 임대차 계약 시 면적을 정확히 확인하여 불이익을 당하지 않도록 주의하시기 바랍니다.