아파트 관리인 선임, 제대로 알고 하세요!

아파트 관리, 특히 관리인 선임과 관련된 분쟁은 끊이지 않는 주제입니다. 관리인 선임은 규약으로 마음대로 정할 수 있는 걸까요? 전자투표로 관리인을 선임해도 될까요? 오늘은 대법원 판례를 통해 아파트 관리인 선임에 관한 중요한 법적 기준을 살펴보겠습니다.

관리인 선임은 규약이 아닌 '관리단집회 결의'가 필수!

집합건물법 제24조 제2항은 "관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다"라고 명시하고 있습니다. 이 조항에는 규약으로 다르게 정할 수 있다는 예외 규정이 없습니다. 즉, 관리인 선임은 반드시 관리단집회의 결의를 거쳐야 한다는 뜻입니다. 아파트 주민들끼리 편의를 위해 다른 방식으로 규약을 정했다 하더라도 법적 효력이 없습니다.

예를 들어, 일부 아파트에서는 관리 효율을 위해 '관리운영위원회'를 만들고, 그 위원회에서 관리인을 선출하는 규약을 정하는 경우가 있습니다. 하지만 이런 규약은 집합건물법에 어긋나기 때문에 무효입니다. 관리인은 반드시 관리단집회를 통해 선출되어야 합니다. (집합건물법 제24조 제1항, 제2항, 제28조 제1항)

전자투표는 '서면 합의'로 인정되지 않아요!

집합건물법 제41조 제1항은 관리단집회 결의사항에 대해 구분소유자의 5/4 이상 및 의결권의 5/4 이상이 서면으로 합의하면 관리단집회 결의로 본다고 규정합니다. 여기서 '서면'은 전자문서나 전자투표를 포함할까요?

대법원은 '서면'에 전자문서나 전자투표가 포함되지 않는다고 판단했습니다. 서면 합의는 구분소유자들이 신중하게 의사를 결정하고, 합의의 내용을 명확히 증명하기 위한 요건입니다. 전자문서나 전자투표는 그 자체로는 전자적 형태의 정보에 불과하여, 계속적으로 의사가 표시된 '문서' 또는 '서면'과 동일하게 볼 수 없다는 것입니다. 전자거래기본법이나 전자서명법에도 집합건물법상 관리단집회 결의에 관한 예외 규정이 없기 때문에, 전자투표는 서면 합의 요건을 충족하지 못합니다. (집합건물법 제41조 제1항, 전자거래기본법 제2조 제5호, 제3조, 제4조 제1항, 제2항 [별표], 전자서명법 제3조)

정리하자면,

• 관리인 선임은 반드시 관리단집회 결의를 통해 이루어져야 합니다. 규약으로 다른 방식을 정해도 무효입니다.
• 관리단집회 결의에 필요한 서면 합의 요건은 전자문서나 전자투표로 대체할 수 없습니다.

아파트 관리, 특히 관리인 선임은 법적 절차를 준수하는 것이 매우 중요합니다. 분쟁을 예방하고, 공정하고 투명한 아파트 관리를 위해 관련 법규를 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.