아파트 대물변제와 분양보증, 보호받을 수 있을까?

최근 아파트 분양 관련 분쟁이 끊이지 않고 있습니다. 특히 건설사 부도 등으로 인해 계약금을 날릴 위기에 처한 수분양자들이 많아 안타까운 상황입니다. 이런 경우를 대비해 주택도시보증공사(HUG, 옛 주택사업공제조합)의 분양보증 제도가 있는데요, 오늘은 대물변제로 아파트를 받은 경우에도 분양보증의 보호를 받을 수 있는지에 대한 판례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

레미콘 회사인 A사는 B 건설사에 레미콘을 납품하고 있었습니다. 그런데 B 건설사의 자금 사정이 악화되면서 A사는 레미콘 대금을 받지 못할 위기에 처했습니다. 이에 B 건설사는 미분양 아파트를 A사에게 대물변제로 제공했고, A사는 이를 받아들여 분양계약을 체결했습니다. 계약 내용은 A사가 B 건설사에 갚아야 할 레미콘 대금을 분양대금으로 처리하는 것이었습니다. 즉, 실제 돈이 오가지는 않았습니다. 그런데 B 건설사가 부도가 나면서 A사는 HUG에 분양보증 이행을 청구했습니다.

법원의 판단

법원은 A사의 청구를 기각했습니다. HUG의 분양보증은 정상적인 분양 절차를 거쳐 분양대금을 납부한 선의의 수분양자를 보호하기 위한 제도라는 것이 그 이유였습니다. A사는 단순히 기존 채권 회수를 위해 아파트를 받은 것이지, 일반적인 수분양자처럼 분양대금을 납부한 것이 아니라는 점을 지적했습니다.

즉, A사와 B 건설사 간의 분양계약은 실질적으로 채권 회수를 위한 대물변제 계약이었기 때문에, HUG의 분양보증 대상이 아니라는 것입니다. 분양계약이 부도 전에 체결되었고, 기존 채권이 분할되어 충당되었으며, 계약 후에도 채권이 추가 발생했고, 기존 채권의 일부만 충당되었다는 사정이 있더라도 판단은 달라지지 않았습니다.

관련 법 조항 및 판례

• 민법 제428조 (변제의 충당) 변제자가 동일한 채권자에 대하여 수개의 채무를 부담한 경우에 특별한 의사표시가 없는 때에는 각 채무의 이행기에 도래한 채무의 변제에 충당하고, 이행기에 도래하지 아니한 채무가 있는 때에는 이행기가 가장 먼저 도래할 채무의 변제에 충당한다.
• 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것) 제47조의7 제1항 제1호 (주택분양보증의 내용 등)
• 구 주택건설촉진법시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16283호로 개정되기 전의 것) 제43조의5 제1항 제4호(현행 제1호 참조) (주택분양보증의 내용 등)
• 대법원 1999. 3. 23. 선고 97다54406 판결
• 대법원 1999. 5. 28. 선고 98다26477 판결
• 대법원 1999. 12. 10. 선고 98다42301 판결

결론

이 판례를 통해 우리는 HUG의 분양보증 제도가 정상적인 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 수분양자를 보호하기 위한 것임을 알 수 있습니다. 채권 회수 목적으로 대물변제를 받은 경우에는 분양보증의 보호 대상이 아니라는 점을 유의해야 합니다. 아파트 분양 계약 시에는 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 관련 법규와 판례를 참고하여 자신의 권리를 보호하는 것이 중요합니다.