공사대금 대신 아파트 받았는데, 하자 있으면 어떡하죠? 대물변제와 담보책임 이야기

안녕하세요! 오늘은 공사대금을 현금 대신 다른 것으로 받는 대물변제에 대해 알아보겠습니다. 특히 부동산을 대물변제로 받았을 때 발생할 수 있는 문제점과 관련 법률에 대해 살펴보도록 하죠.

최근 대법원 판결(2023. 2. 9. 선고 2022다277249 판결)을 통해 대물변제와 관련된 중요한 법리가 다시 한번 확인되었습니다. 이 사건은 건설사가 하도급 업체에게 공사대금 대신 아파트(구분건물)를 주기로 약속했는데, 실제로 아파트에 하자가 있었던 경우에 대한 분쟁이었습니다.

사건의 개요는 다음과 같습니다.

A 건설사는 B 전기업체에게 다세대주택 신축공사 중 전기공사를 맡기면서 공사대금 대신 다세대주택의 한 호실을 주기로 약정했습니다. B 전기업체는 약속대로 소유권이전등기를 마쳤지만, 해당 아파트는 사용승인도 받지 않았고, 대지에는 근저당권도 설정되어 있었습니다. B 전기업체는 A 건설사에 약속한 대로 완벽한 아파트를 달라고 요구하며 소송을 제기했습니다.

대법원의 판단은?

대법원은 B 전기업체의 손을 들어준 원심 판결을 뒤집고, A 건설사의 주장을 받아들였습니다. 핵심 논리는 다음과 같습니다.

• 대물변제는 등기 완료 시점에 성립 & 채무 소멸: 대물변제는 원래의 채무를 이행하는 대신 다른 급여를 제공하는 계약입니다. 부동산의 경우 소유권이전등기가 완료되면 대물변제 계약이 성립하고, 원래의 공사대금 채무는 소멸합니다. (민법 제186조, 제466조)
• 대물변제도 유상계약, 따라서 담보책임 적용: 대물변제는 공짜가 아니라, 서로 주고받는 유상계약입니다. 따라서 매매와 마찬가지로 목적물에 하자가 있으면 매도인에게 담보책임을 물을 수 있습니다. (민법 제580조, 제664조)

즉, B 전기업체는 이미 아파트 소유권을 넘겨받았으므로 공사대금 채권은 소멸되었고, 아파트의 하자에 대해서는 A 건설사에 담보책임(하자 보수, 손해배상, 계약 해제 등)을 요구해야 한다는 것입니다. (대법원 1987. 7. 7. 선고 86다카2943 판결, 1987. 10. 26. 선고 86다카1755 판결, 1995. 9. 15. 선고 95다13371 판결 참조)

결론적으로, 대물변제로 부동산을 받을 때는 등기 이전에 꼼꼼히 확인해야 하며, 하자가 발견되면 즉시 담보책임을 물어야 자신의 권리를 보호받을 수 있습니다. 이번 판례를 통해 대물변제의 성립 시기와 담보책임에 대한 법리를 명확히 이해하는 것이 중요하다는 점을 다시 한번 확인할 수 있었습니다.