아파트 분양 계약 해제 시, 지연이자는 얼마?

분양 계약 해제 후 돌려받는 돈에 대한 이자 계산, 생각보다 복잡하죠? 최근 대법원 판결을 바탕으로 핵심 내용만 쉽게 풀어드립니다.

사건의 개요

이 사건은 아파트 입주 지연으로 분양 계약이 해제된 후, 건설사가 돌려줘야 할 분양 대금과 위약금에 대한 이자 계산 문제였습니다. 분양 계약서에는 계약 해제 시 이미 낸 돈에 대해 연 3% 이자를 붙여 돌려준다는 조항이 있었는데요. 과연 이 3% 이자는 언제까지 적용되는 걸까요? 소송까지 가면 지연이자는 어떻게 계산해야 할까요?

대법원의 판단

대법원은 이자를 두 가지로 구분했습니다.

1. 원상회복 이자: 계약 해제로 돌려받아야 할 돈 자체에 대한 이자입니다. 계약서에 특별한 약정이 있다면 그 약정대로, 없다면 법정이율(민사 연 5%, 상사 연 6%)이 적용됩니다. 이 사건에서는 계약서에 연 3% 약정이 있었으므로, 계약 해제 시점까지는 연 3% 이자가 적용됩니다. (민법 제397조 제1항, 제548조)

2. 지연손해금: 돈을 돌려주기로 한 날이 지났는데도 돌려주지 않을 때 발생하는 손해배상금입니다. 이것 역시 약정이 있다면 그 약정대로, 없다면 법정이율이 적용됩니다. 다만, 약정이율이 법정이율보다 낮더라도 그 약정이율이 적용됩니다. (대법원 1995. 10. 12. 선고 95다26797 판결)

그런데, 원상회복 이자에 대한 약정이 있다면, 보통은 지연손해금도 그 약정 이율을 따르기로 했다고 보는 것이 합리적입니다. (대법원 2008. 4. 24. 선고 2006다14363 판결) 하지만 약정 이율이 법정이율보다 낮다면, 지연손해금은 법정이율로 청구할 수 있습니다. (대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다85342 판결)

이 사건에서는 계약서에 지연손해금에 대한 약정이 없었고, 원상회복 이자 약정(연 3%)이 법정이율(연 5%)보다 낮았으므로, 지연손해금은 연 5%로 계산해야 합니다.

소송 진행 중 지연이자

소송을 하게 되면, 소촉법(소송촉진 등에 관한 특례법)에 따라 지연이자가 계산되는 경우가 있습니다. 소촉법은 채무자가 돈을 줄 의무가 있는지, 얼마를 줘야 하는지 다투는 것이 합리적이라고 인정되는 경우에만 낮은 이율을 적용합니다. (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제2항, 대법원 2000. 2. 25. 선고 99다20155 판결, 대법원 2005. 11. 25. 선고 2004다39092 판결)

하지만 1심에서 정해진 금액을 2심에서도 그대로 인정했다면, 2심에서 똑같은 주장을 하는 것은 합리적인 항변이 아니라고 봅니다. 따라서 1심 판결 다음날부터는 소촉법상 높은 이율(연 20%)이 적용됩니다. (대법원 2002. 9. 10. 선고 2002다34581 판결)

결론적으로 이 사건에서는…

• 계약 해제일까지: 연 3%의 약정 이율
• 소송 전 지연 기간: 연 5%의 법정이율
• 1심 판결 선고일까지: 연 5%의 법정이율
• 1심 판결 다음날부터: 연 20%의 소촉법상 이율

핵심 정리

계약 해제 후 돈을 돌려받을 때 이자 계산, 약정 내용과 소송 진행 상황에 따라 달라집니다. 꼼꼼히 확인해서 정당한 권리를 행사하세요!