아파트 분양 관련 분쟁, 허위·과장 광고와 시공사의 책임은?

아파트 분양 과정에서 발생하는 여러 분쟁 사례를 통해 허위·과장 광고와 시공사의 책임 범위에 대해 알아보겠습니다. 이번 사례는 아파트 주민공동시설 면적 변경, 위치 변경, 복층구조 공사 관련 분쟁 등 다양한 쟁점을 포함하고 있습니다.

1. 주민공동시설 면적 및 위치 변경, 기망행위일까?

분양 시행사가 입주자모집공고 당시 전용면적에 포함했던 주민공동시설 면적을 분양계약 시에는 공용면적에 포함하고, 위치도 지하 2층에서 지하 3층으로 변경한 경우, 이를 기망행위로 볼 수 있을까요?

대법원은 상품의 선전·광고에서 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있는 다소의 과장이나 허위는 기망성이 없다고 판단합니다 (대법원 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결 등). 본 사례에서 법원은 분양안내책자에 공급면적 변경 가능성이 기재되어 있었고, 분양광고에 주민공동시설의 위치나 면적에 대한 구체적인 설명이나 설계도면이 첨부되지 않았던 점 등을 고려하여 시행사의 행위를 기망행위로 보지 않았습니다. 즉, 분양계약 체결 과정에서 용인될 수 있는 오류나 과장의 범위였다고 판단한 것입니다. (관련 법 조항: 민법 제110조)

2. 복층구조 공사 관련 시공사의 책임은?

시행사가 건축법상 행정절차를 거치지 않고 아파트 복층구조 공사를 진행하여 수분양자들이 이행강제금을 부과받는 등의 손해를 입었다면, 시공사에게도 책임이 있을까요?

대법원은 공동불법행위에서 행위자들 간의 공모나 공동의 인식이 없더라도, 객관적으로 공동행위가 관련 공동되어 있고 그 행위로 손해가 발생하면 공동불법행위가 성립한다고 봅니다 (대법원 1982. 6. 8. 선고 81다카1130 판결, 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다2181 판결 등). 또한, 과실에 의한 방조도 공동불법행위의 책임을 발생시킬 수 있다고 판단합니다 (대법원 1998. 12. 23. 선고 98다31264 판결, 대법원 2000. 4. 11. 선고 99다41749 판결, 대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결 등).

본 사례에서 시공사는 시행사와 함께 복층구조 시공에 관여했고, 공사도급계약에서 '인·허가 업무 협조' 등의 업무를 맡았다는 점을 고려할 때, 시행사의 불법행위를 방조한 것으로 볼 여지가 있다고 판단되었습니다. 따라서 시공사도 공동불법행위자로서 책임을 부담할 수 있다는 것입니다. (관련 법 조항: 민법 제750조, 제760조)

이처럼 아파트 분양 과정에서 발생하는 분쟁은 다양한 법적 쟁점을 포함하고 있습니다. 따라서 분양계약 전 관련 정보를 꼼꼼히 확인하고, 분쟁 발생 시 법률 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.