아파트 분양 광고, 꼭 믿어야 할까요? 후분양과 선분양의 차이!

아파트 분양받을 때, 화려한 광고나 멋진 견본주택에 마음을 뺏긴 경험, 다들 있으시죠? 하지만 실제로 입주해 보니 광고와 다른 모습에 실망한 적도 있을 겁니다. 특히 아파트 외관이나 자재가 광고와 다르다면? 과연 이런 경우 분양사에 책임을 물을 수 있을까요? 오늘은 후분양과 선분양 아파트의 차이점을 중심으로 분양 광고의 법적 효력에 대해 알아보겠습니다.

선분양 vs 후분양, 뭐가 다를까?

• 선분양: 아파트가 완공되기 전에 분양받는 방식입니다. 견본주택이나 분양 카탈로그 등을 보고 계약을 하게 되죠.
• 후분양: 아파트가 완공된 후에 분양받는 방식입니다. 직접 눈으로 확인하고 계약하기 때문에 안전하지만, 분양가가 높을 수 있습니다.

분양 광고, 계약 내용인가요?

일반적으로 선분양 아파트의 경우, 분양 광고 내용이 계약의 일부가 될 수 있습니다. 대법원은 "수분양자가 분양 광고를 믿고 계약했고, 분양사도 이를 알았다면, 광고 내용은 계약 내용으로 봐야 한다"고 판시한 바 있습니다. (대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결) 즉, 광고에서 약속한 외관, 자재, 구조 등이 실제와 다르다면 분양사에 시정을 요구할 수 있습니다.

하지만, 후분양은 다릅니다!

후분양 아파트는 광고와 달리 시공되었다고 해서 무조건 분양사에 책임을 물을 수 있는 것은 아닙니다. 왜냐하면 수분양자가 완공된 아파트를 직접 확인하고 계약했기 때문이죠. 즉, 눈으로 보고 계약했으니, 광고 내용과 다르더라도 원칙적으로 분양사의 책임이 아닙니다. 다만, 분양사가 "광고 내용대로 시공해주겠다"고 별도로 약속한 경우는 예외입니다.

선분양 일부, 후분양 일부는 어떨까요?

같은 아파트 단지라도 일부는 선분양, 일부는 후분양으로 진행되는 경우가 있습니다. 이 경우에는 각 수분양자의 계약 시점, 계약서 내용, 분양사와의 구체적인 합의 내용 등을 개별적으로 따져봐야 합니다. 후분양으로 계약한 사람이라도 분양사와 광고 내용대로 시공하기로 합의했다면, 분양사는 이를 지켜야 합니다.

오늘의 판례

이번에 소개할 판례는 위 내용을 잘 보여주는 사례입니다. (대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다201470 판결) 이 사건에서는 아파트형 공장의 일부가 준공 후에 분양되었는데, 분양 카탈로그와 실제 시공 내용이 달랐습니다. 대법원은 준공 후 분양받은 사람들에 대해서는 분양사가 카탈로그대로 시공하기로 별도로 약속했는지 살펴봐야 한다고 판시했습니다. 즉, 단순히 광고 내용과 다르다는 이유만으로는 분양사에게 책임을 물을 수 없다는 것이죠.

핵심 정리!

• 선분양 아파트: 분양 광고 내용이 계약 내용에 포함될 수 있음. (민법 제105조 - 계약 내용의 해석)
• 후분양 아파트: 광고와 달라도 원칙적으로 분양사 책임 없음. (단, 별도 약정이 있는 경우 예외)
• 선분양/후분양 혼합: 개별적인 계약 내용을 따져봐야 함.

아파트 분양 계약, 꼼꼼히 확인하고 신중하게 결정해야겠죠? 특히 후분양 아파트라면 광고 내용만 믿지 말고, 실제 완공된 모습을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다!