아파트 입주 지연, 지체상금은 어떻게 계산될까?

아파트 입주가 늦어지면 속상한 마음은 이루 말할 수 없죠. 이럴 때 분양계약서에 명시된 지체상금은 입주 지연으로 인한 피해를 보상받을 수 있는 중요한 장치입니다. 그런데 이 지체상금 계산, 생각보다 복잡할 수 있습니다. 오늘은 대법원 판결을 통해 지체상금과 관련된 몇 가지 핵심 쟁점을 살펴보겠습니다.

1. 연체된 중도금에도 지체상금이 붙을까?

네, 붙습니다! 분양계약서에 "기납부한 중도금에 대해 지체상금을 지급한다"는 조항이 있다면, 여기서 '기납부한 중도금'에는 입주 예정일 이전에 낸 중도금뿐 아니라, 이후에 연체료를 더해서 낸 중도금도 포함됩니다.

판결에서는 연체료를 내서 중도금을 완납했다면, 약정된 기일에 낸 것과 같은 효과가 있다고 보았습니다. 즉, 연체료를 포함한 금액 전체가 지체상금 계산의 기준이 되는 것이죠. (민법 제387조, 제398조, 제536조, 약관의규제에관한법률 제5조 제2항, 제6조 참조)

2. 지체상금과 연체료는 별개?

분양계약서에 입주 지연에 대한 지체상금과 중도금 연체에 대한 연체료가 별도로 정해져 있다면, 이 둘은 서로 독립적인 의무로 해석됩니다. 즉, 입주가 늦어지면 분양사는 지체상금을 내야 하고, 중도금을 늦게 내면 수분양자는 연체료를 내야 합니다. 이 경우 서로 상대방의 의무 이행을 기다릴 필요 없이, 각자의 의무를 이행해야 합니다. 이는 동시이행의 항변권을 포기하는 특약으로 해석됩니다. (민법 제387조, 제398조, 제536조, 약관의규제에관한법률 제5조 제2항, 제6조 참조)

3. 계약금은 지체상금 계산에서 제외될 수 있을까?

네, 가능합니다. 계약금을 지체상금 계산에서 제외하는 조항이 있다고 해서 무조건 불공정하다고 볼 수는 없습니다. 당시 관련 규칙이나 거래 관행 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 계약금이 분양대금의 상당 부분을 차지하더라도, 이를 지체상금 계산에서 제외하는 것이 부당하게 불리하다고 보기는 어렵다는 것이죠. (약관의규제에관한법률 제5조 제2항, 제6조, 제7조 제2호, 제8조 참조)

관련 판례:

• 대법원 1996. 1. 26. 선고 94다55330 판결
• 대법원 1998. 2. 10. 선고 96다7793, 7809, 7816 판결
• 대법원 1998. 2. 10. 선고 96다23405 판결
• 대법원 1999. 2. 23. 선고 97다53588 판결

아파트 분양계약은 복잡하고 전문적인 내용이 많으므로, 계약 전에 꼼꼼하게 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 특히 지체상금과 관련된 조항은 입주 지연 시 피해를 최소화하는 데 중요한 역할을 하므로, 계약서의 세부 내용을 잘 살펴보시기 바랍니다.