아파트 중도금 냈는데 입주는 언제? 지체상금 받을 수 있을까?

두근두근 새 아파트 입주를 기다리며 꼬박꼬박 중도금을 납부했는데, 입주 예정일이 다가와도 공사는 끝날 기미가 안 보인다면? 게다가 건설사는 입주 지연에 대한 언급은 없이 중도금 독촉만 하고 있다면 정말 답답하겠죠. 오늘은 이런 상황에서 어떻게 대처해야 하는지, 지체상금은 받을 수 있는지 알아보겠습니다.

사례 살펴보기

A씨는 B 건설사로부터 아파트를 분양받았습니다. 계약금은 계약 당일에 지급하고, 중도금은 4차에 걸쳐 나눠 내기로 했죠. 입주 지연 시에는 납부한 중도금에 대해 연 11%의 지체상금을 받기로 계약했습니다. 그런데 B 건설사의 공사가 예정보다 늦어지면서 A씨는 불안한 마음에 3차 중도금까지만 납부하고 4차 중도금은 미뤘습니다. 입주 예정일이 훌쩍 지났지만, 공사는 여전히 진행 중이었고, B 건설사는 A씨에게 중도금 독촉과 연체이자 납부를 요구하며 계약 해지까지 언급했습니다. 결국 A씨는 4차 중도금과 연체이자를 납부했지만, 아직 입주는 못하고 있는 상황입니다. 이런 경우 A씨는 B 건설사에 지체 책임을 물을 수 있을까요?

핵심 키워드: 동시이행의 항변권

민법 제536조 제1항은 "쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 즉, 서로 주고받아야 할 의무가 있는 계약에서 상대방이 이행하지 않으면 나도 이행할 의무가 없다는 것입니다. (단, 상대방의 채무가 변제기에 있지 않은 때는 예외입니다.)

대법원 판례는 어떻게 볼까요?

대법원은 여러 판례(대법원 1998. 2. 10. 선고 96다7793, 7809, 7816 판결, 1999. 2. 23. 선고 97다53588 판결, 대법원 2006. 10. 26. 선고 2004다24106, 24113 판결 등)를 통해 아래와 같은 입장을 밝히고 있습니다.

• 수분양자가 중도금을 모두 납부하기 전에 입주 예정일이 도래했다면, 중도금 지급 의무와 건설사의 입주 가능하게 할 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 수분양자가 중도금을 지급할 때까지 건설사는 지체 책임을 지지 않습니다.
• 하지만 수분양자가 중도금을 모두 납부한 이후에는 건설사가 입주 지연에 대한 책임을 져야 합니다.
• 건설사의 신용불안 등으로 수분양자가 중도금 납부를 거절하는 것도 가능합니다. 이는 민법 제536조 제2항과 제588조에 근거합니다. 수분양자는 건설사가 입주 의무를 이행할 수 있음을 증명하거나, 분양받은 아파트에 대한 권리를 잃을 염려가 없어질 때까지 중도금 지급을 거절할 수 있고, 이 경우 중도금 지연에 대한 책임을 지지 않습니다.

A씨의 경우는?

A씨는 4차 중도금을 납부했기 때문에, B 건설사는 A씨가 4차 중도금을 완납한 날부터 입주가 가능하게 된 시점까지의 기간 동안 발생한 입주 지연에 대한 책임을 져야 합니다. 따라서 A씨는 해당 기간에 대한 지체상금을 청구할 수 있습니다.

또한, A씨가 4차 중도금 납부 지연으로 연체이자를 납부했는데, 입주 예정일 이후에 발생한 연체이자는 동시이행 항변권에 따라 B 건설사가 부당이득으로 취한 것이므로 A씨에게 돌려주어야 합니다.

결론적으로, 아파트 입주 지연 문제 발생 시에는 관련 법 조항과 판례를 꼼꼼히 살펴보고, 자신의 권리를 적극적으로 행사하는 것이 중요합니다. 전문가의 도움을 받아 정확한 상황 판단 및 대처 방안을 마련하는 것도 좋은 방법입니다.