아파트 입주 지연, 중도금 납부 연장만큼 보상 못 받을 수도 있다?! 🤔

새 아파트 입주를 손꼽아 기다렸는데, 입주가 늦어진다면? 게다가 건설사는 중도금 납부도 미뤄주면서 그 기간만큼 입주 지연 보상에서 빼겠다고 한다면? 억울하겠죠? 하지만 법적으로 따져보면 건설사의 주장이 완전히 틀린 말은 아닐 수 있습니다. 오늘은 이런 상황에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례: 갑 건설사는 2006년 5월 입주 예정으로 아파트를 분양했지만, 여러 사정으로 입주 예정일을 9월로 미뤘습니다. 동시에 4, 5, 6차 중도금 납부일도 각각 연장해주었습니다. 입주가 시작된 후, 입주민들은 지연에 따른 보상을 요구했지만, 갑 건설사는 중도금 납부 연장 기간만큼 보상금에서 제외해야 한다고 주장했습니다. 과연 갑 건설사의 주장은 타당할까요?

법적인 해석

아파트 입주 지연에 대한 보상은 '지체상금'이라는 형태로 이루어집니다. 이 지체상금은 계약서에 명시되어 있거나, 명시가 없더라도 일반적인 관례에 따라 청구할 수 있습니다.

• 지체상금 청구 가능성: 아파트 분양 계약서에 지체상금에 대한 특약이 있다면 그에 따라 청구할 수 있습니다. 만약 명시적인 약정이 없더라도 일반 관례에 따라 청구 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

• 중도금 연장 기간과 지체상금: 핵심 쟁점은 중도금 납부 연장 기간을 입주 지연 기간에서 제외할 수 있는지 여부입니다. 대법원 판례를 살펴보면, 건설사의 귀책사유로 입주가 지연되고 중도금 납부일도 연기된 경우, 수분양자는 연기된 기간만큼 중도금에 대한 이자 상당액의 이득을 얻게 됩니다. 따라서 지체상금 산정 시 이를 고려하는 것이 형평에 맞습니다.

관련 판례

• 대법원 2000. 10. 27. 선고 99다10189 판결: 중도금 연체 이율을 적용하여 계산된 금액만큼 입주 지연 보상금에서 제외하는 방식도 가능하다고 판시했습니다.

• 대법원 2007. 8. 23. 선고 2005다59475, 59482, 59499 판결: 중도금 연장 기간을 고려하는 방식은 여러 가지가 있으며, 위 판례처럼 연체 이율을 적용하는 방식 외에도 예정된 지체상금을 감액하는 방식도 가능하다고 판시했습니다. 단, 어떤 방식을 사용하든 경험칙과 공평의 원칙에 비추어 현저히 불합리해서는 안 됩니다.

결론

위 판례들을 종합해 보면, 갑 건설사의 주장처럼 중도금 연장 기간을 입주 지연 보상 기간에서 제외하는 것이 무조건 불법은 아닙니다. 다만, 구체적인 계약 내용과 상황에 따라 판단해야 하며, 중요한 것은 어떤 방식으로든 중도금 연장으로 인해 수분양자가 얻게 된 이자 상당 이익을 고려하여 지체상금을 산정해야 한다는 점입니다. 따라서 입주 지연으로 분쟁이 발생한 경우, 관련 법률과 판례를 꼼꼼히 살펴보고 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.