아파트 분양을 받을 때 가장 중요한 것 중 하나가 바로 분양가입니다. 분양가는 어떻게 결정될까요? 최근 대법원 판례를 통해 분양가 결정과 관련된 법원의 역할에 대해 알아보겠습니다.
사건의 개요
이 사건은 임대아파트 입주자들이 소유자인 피고에게 분양전환을 요구하면서 시작되었습니다. 원·피고는 분양 약정을 맺었지만, 분양가 결정 방식에 대해서는 이견이 있었습니다. 약정 당시 분양가는 건설부에서 입안 예정인 기준을 따르되, 결정이 지연될 경우 춘천 세경아파트 등 타 지역 분양가를 준용하기로 했습니다. 그러나 건설부 기준은 마련되지 않았고, 타 지역 분양가 준용 기준 역시 모호하여 분쟁이 발생했습니다.
원심 판결의 문제점
원심은 타 지역 분양가 준용 기준이 모호하다는 이유로 이를 참고용에 불과하다고 판단하고, 분양가를 당시 시가로 정했습니다.
대법원의 판단
대법원은 원심 판결을 파기했습니다. 대법원은 우선 분양 약정에서 정한 기준대로 분양가를 결정해야 한다고 강조했습니다. 건설부 기준이 마련되지 않았다면, 타 지역 분양가 준용 기준을 구체적으로 살펴봐야 한다는 것입니다. 단순히 모호하다는 이유로 이를 배제하고 시가로 분양가를 정하는 것은 약정 내용에 어긋난다는 것이죠.
대법원은 또한 법원이 분양가를 임의로 결정할 수 없다는 점을 분명히 했습니다. 분양가는 원칙적으로 당사자들의 약정에 따라 결정되어야 합니다. 약정에서 정한 기준으로 분양가 결정이 불가능하게 된 경우, 당사자들이 새로운 합의를 하지 않는 한 법원이 계약 해석 범위를 넘어 판결로 분양가를 정할 수는 없다는 것입니다. (민법 제105조)
핵심 정리
관련 법조항 및 판례
이 판례는 분양가 결정에 있어서 약정 내용의 중요성과 법원의 역할에 대한 명확한 기준을 제시하고 있습니다. 아파트 분양 계약을 맺을 때는 분양가 결정 방식을 명확히 확인하고, 분쟁 발생 시 관련 법리와 판례를 참고하는 것이 중요합니다.
민사판례
임대아파트 분양 전환 시 가격을 정하는 구체적인 합의가 없더라도 분양 계약은 유효하지만, 그 가격은 법에서 정한 기준을 따라야 하고, 이를 어긴 계약은 무효입니다.
민사판례
옛 임대주택법에 따라 임대주택을 기존 임차인에게 분양할 때, 분양 가격은 임대인이 정할 수 있지만, 그 가격이 너무 높아 임차인의 우선 분양권을 사실상 막는 수준이라면 안 된다는 판결.
민사판례
임대아파트 분양 전환 시 건설원가를 계산할 때, 법원은 취득세 과세표준을 중요한 증거로 봐야 하며, 자의적으로 감정가격만을 채택해선 안 된다는 판결. 또한, 법에 정해진 분양전환가격 산정 기준은 강행규정이며, 재감정이 이루어진 경우 재감정 가격을 기준으로 분양가를 산정해야 한다는 내용.
민사판례
임대주택을 분양전환할 때 가격 산정 기준을 법에서 정하고 있는데, 이 기준을 어기고 높은 가격으로 분양하면 그 계약은 무효입니다. 택지비를 계산할 때도 법에서 정한 기준을 따라야 하고, 토지 매입 시 발생하는 이자 비용 등을 부당하게 분양가에 포함시키면 안 됩니다.
민사판례
임대주택을 기존 임차인에게 우선 분양할 때, 분양가는 임대인이 정할 수 있지만, 너무 높아서 임차인의 우선분양권을 사실상 막는 수준이면 안 된다.
민사판례
임대아파트 분양전환 시, 법에 정해진 가격 산정 기준을 어기고 높은 가격으로 분양하면, 그 초과분은 무효입니다. 임대사업자는 초과 금액을 돌려줘야 하며, 그에 대한 지연이자는 상사법정이율이 적용됩니다. 택지비 계산 시에는 선납할인을 뺀 실제 납부금에 선납 기간 이자를 더해야 합니다.