아파트 분양계약 해지 시 주택채권 손실도 배상받을 수 있을까?

아파트 분양 계약이 해지되면 계약금과 중도금 등 납입한 금액은 돌려받을 수 있습니다. 그런데 채권입찰제 방식으로 분양받은 아파트라면, 분양 당시 매입했던 주택채권으로 인한 손실도 배상받을 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

채권입찰제란? 과거 투기 과열을 막기 위해 시행되었던 제도로, 아파트 분양 신청 시 일정 금액의 주택채권을 매입해야 분양 자격이 주어지는 방식입니다. 일반적으로 채권은 액면가보다 낮은 시세로 거래되기 때문에, 매입 후 바로 매도하면 손실이 발생합니다.

사건의 개요: 원고들은 피고 조합으로부터 아파트를 분양받았으나, 일조권 침해 등 피고의 채무불이행으로 계약을 해지했습니다. 이 과정에서 원고들은 분양 당시 매입했던 주택채권을 시세보다 낮은 가격에 매도하여 손실을 입었고, 이를 피고에게 배상하라고 요구했습니다.

쟁점: 채권 매입으로 인한 손실을 배상받을 수 있는지, 배상받을 수 있다면 그 범위는 어디까지인지가 쟁점이었습니다.

대법원의 판단: 대법원은 원고들의 손을 들어주었습니다. 채무불이행으로 계약이 해지된 경우, 계약 이행으로 얻을 이익(이행이익)뿐 아니라 계약이 이행될 것을 믿고 지출한 비용(신뢰이익)도 배상받을 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다.

특히 채권입찰제 방식의 아파트 분양에서는 주택채권 매입이 분양받기 위한 필수적인 절차이므로, 채권 매입으로 인한 손실은 통상적인 손해로 보아 배상해야 한다고 판시했습니다. 즉, 주택채권 매입가와 매각대금의 차액을 신뢰이익으로 배상받을 수 있다는 것입니다. (민법 제390조, 제393조, 제551조)

다만, 신뢰이익 배상은 이행이익을 초과할 수 없다는 제한이 있습니다. (과잉배상금지의 원칙)

판례의 의의: 이 판례는 채권입찰제 아파트 분양 계약에서 발생하는 주택채권 손실에 대한 배상 책임을 명확히 하여, 분양 계약 당사자들의 권리를 보호하는 데 기여했습니다.

관련 법조항 및 판례:

• 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다.
• 민법 제393조 (손해배상의 범위) 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.
• 민법 제551조 (해제와 손해배상) 계약의 해제는 당사자 일방이 이행하지 아니하는 때에만 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에 계약을 해제할 수 있다.
• 소송촉진등에관한특례법 제3조 제2항 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우에는 당사자의 청구가 없는 경우에도 변론종결일까지의 금전에 대한 법정이율(年 5分)에 의한 이자를 지급할 것을 명하여야 한다. 다만, 채무자가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 때에는 변론종결일 또는 변론준비절차종결일까지의 기간 중 채무자가 항쟁함이 상당한 기간에 대하여는 지급을 명하지 아니할 수 있다. 변론종결일 또는 변론준비절차종결일 다음날부터 다 갚는 날까지는 年 20分의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 것을 명하여야 한다.
• 대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다67466 판결 (본문의 판례)
• 대법원 1987. 5. 26. 선고 86다카1876 전원합의체 판결
• 대법원 1996. 2. 23. 선고 95다51960 판결
• 대법원 1998. 7. 14. 선고 96다17202 판결