아파트 분양계약과 회사정리절차 - 쌍방의 권리와 의무는 어떻게 될까요?

아파트 분양 계약 도중 건설사가 부도나 회사정리절차에 들어가는 경우, 계약자는 당황스럽고 걱정될 수밖에 없습니다. 내 집 마련의 꿈은 어떻게 되는 걸까요? 오늘은 회사정리절차 중 아파트 분양계약과 관련된 법적인 내용을 살펴보겠습니다.

회사정리절차란 무엇일까요?

회사정리절차란 재정적으로 어려움에 처한 회사를 법원의 관리 하에 회생시키는 제도입니다. 회사가 파산하는 것보다 채권자, 주주 등 이해관계인에게 더 이익이 될 때 법원이 이 절차를 진행합니다.

"쌍무계약"의 중요성

회사정리법에서 중요한 개념 중 하나가 바로 "쌍무계약"입니다. 쉽게 말해, 계약 당사자 양쪽 모두에게 의무가 있는 계약을 말합니다. 아파트 분양계약의 경우, 분양자는 아파트를 건설하여 제공할 의무가 있고, 수분양자는 분양대금을 지불할 의무가 있습니다. 이처럼 서로 주고받는 의무가 있는 계약이 쌍무계약입니다. (회사정리법 제103조 제1항)

분양계약은 쌍무계약일까요?

네, 맞습니다. 대법원은 아파트 분양계약을 쌍무계약으로 보고 있습니다. 수분양자가 중도금과 잔금을 늦게 낼 경우 가산금을 내야 하고, 분양자가 입주 예정일에 입주를 시키지 못할 경우 지체상금을 지급해야 한다는 조건이 있는 분양계약은 서로 대가 관계에 있는 채무를 부담하는 계약이기 때문입니다. 서로의 채무는 법률적, 경제적으로 연결되어 있고 서로에게 담보로서 기능합니다. (대법원 2000. 4. 11. 선고 99다60559 판결)

회사정리절차가 시작되면 어떻게 될까요?

만약 분양자가 회사정리절차에 들어가게 되면, 관리인(회사를 관리하는 사람)은 분양계약을 해제하거나, 계약을 유지하고 분양자의 의무(아파트 건설 및 제공)를 이행하면서 수분양자에게 잔금 지급을 청구할 수 있습니다. (회사정리법 제103조 제1항) 만약 관리인이 계약을 유지하기로 했다면, 수분양자는 잔금을 지급하고 아파트를 받을 권리가 있습니다.

지체상금 청구는 어떻게 될까요?

관리인이 계약을 유지하기로 선택한 경우, 수분양자는 분양자의 입주 지연에 따른 지체상금을 청구할 수 있습니다. 이 지체상금 청구권은 "공익채권"으로 분류됩니다. (회사정리법 제208조 제7호) 공익채권은 정리절차와 관계없이 변제받을 수 있는 채권입니다. 즉, 회사정리절차 때문에 지체상금을 못 받는 상황은 발생하지 않습니다.

실제 사례

실제로 삼익아파트 분양 사례에서, 법원은 수분양자가 회사정리절차 중인 삼익에 대해 지체상금을 청구할 수 있다고 판결했습니다. 입주 지연에 대한 삼익 측의 책임을 인정하고, 수분양자의 지체상금 청구권을 공익채권으로 보호한 것입니다.

정리하자면, 아파트 분양계약은 쌍무계약으로, 분양자가 회사정리절차에 들어가더라도 수분양자는 자신의 권리를 보호받을 수 있습니다. 특히 입주 지연에 따른 지체상금 청구권은 공익채권으로 인정되어 정리절차의 영향을 받지 않고 변제받을 수 있습니다.

참고 조문 및 판례

• 회사정리법 제103조 제1항
• 회사정리법 제208조 제7호
• 대법원 1994. 1. 11. 선고 92다56865 판결
• 대법원 2000. 4. 11. 선고 99다60559 판결