아파트 분양권 전매, 주의해야 할 함정!

최근 재개발 지역 아파트 분양권 전매와 관련된 분쟁이 많이 발생하고 있습니다. 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 소개하고, 분양권 매매 시 주의할 점을 알려드리겠습니다.

사건의 개요

A씨는 은평뉴타운 재개발 지역에 살고 있었고, SH공사로부터 아파트 분양권을 받을 예정이었습니다. A씨는 SH공사의 이주대책자로 확정되기 전에 B씨에게 분양권을 팔았고, B씨는 다시 C씨에게 분양권을 팔았습니다. 그런데 A씨가 이주대책자에서 제외되면서 분양권을 받지 못하게 되었습니다. 결국 C씨는 아파트를 받을 수 없게 되었고, B씨에게 계약 해제 및 돈을 돌려달라고 소송을 제기했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 분양권 전매 금지 규정 위반 시 계약은 무효인가?
2. B씨가 C씨에게 "문제없이 분양권을 받을 수 있도록 하겠다"는 약속을 지키지 못한 책임이 있는가?

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판단했습니다.

1. 과거 주택법(2009년 2월 3일 개정 전) 제39조 제1항은 분양권 전매를 금지하고 있지만, 이를 어겼다고 해서 계약 자체가 무효인 것은 아닙니다. 사업주체(SH공사)가 취소 등의 조치를 할 수 있다는 규정이 있기 때문입니다. (대법원 1998. 7. 10. 선고 98다17954 판결, 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다55248, 55255 판결 참조)

2. B씨와 C씨의 계약 내용을 살펴보면, C씨는 아무 문제 없이 분양권을 받는 것을 전제로 계약을 체결했습니다. B씨는 A씨가 분양권을 받을 수 있을지 확실하지 않은 상황임에도 불구하고 C씨에게 "문제없이 분양권을 인수할 수 있다"고 약속했습니다. 결국 A씨가 분양권을 받지 못하게 된 것은 B씨에게 책임이 있다고 볼 수 있습니다. 따라서 C씨는 계약을 해제하고 돈을 돌려받을 수 있습니다. (민법 제105조, 제543조, 제568조 참조, 대법원 1994. 5. 24. 선고 92다35783 전원합의체 판결, 대법원 1996. 2. 13. 선고 95다36671 판결, 대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44401 판결 참조)

분양권 매매 시 주의사항

• 분양권 매매 전, 매도인이 분양권 취득 자격을 갖추었는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
• 계약서에 "분양권 취득에 문제가 생길 경우 매도인이 책임진다"는 내용의 특약을 넣는 것이 좋습니다.
• 전문가(변호사, 공인중개사 등)의 도움을 받는 것이 안전합니다.

재개발 지역 아파트 분양권은 큰돈이 오가는 거래인 만큼 신중하게 접근해야 합니다. 위와 같은 판례를 참고하여 안전하게 분양권 거래를 하시기 바랍니다.