아파트 입주 지연, 건설사는 언제 책임을 면할 수 있을까?

아파트 입주가 늦어지면 정말 속상하죠.  계획했던 모든 일정이 틀어지고,  추가적인 비용도 발생할 수 있습니다.  그렇다면 건설사는 어떤 경우에 입주 지연에 대한 책임을 면할 수 있을까요?  오늘은 대법원 판례를 통해  건설사의 면책 요건과 지체상금에 대해 알아보겠습니다.

건설사의 면책: 불가항력이란 무엇일까?

단순히 입주가 늦어졌다고 해서 무조건 건설사가 책임을 지는 것은 아닙니다. 건설사가 입주 지연에 대한 책임을 면하려면 '불가항력'을 입증해야 합니다.  대법원은 불가항력을 "건설사의 지배 영역 밖에서 발생한 사건으로, 건설사가 통상적인 노력을 다했어도 예상하거나 방지하는 것이 불가능했던 사건"으로 정의하고 있습니다 (대법원 2007. 8. 23. 선고 2005다59475, 59482, 59499 판결).

이번 판례에서 건설사는 유적 발굴로 인해 공사가 지연되었다고 주장했습니다.  하지만 법원은 건설사가 분양계약 체결 이전에 이미 유적 발견 신고가 있었고,  발굴 조사 기간 연장 가능성도 예상할 수 있었다는 점을 지적했습니다.  즉, 건설사가 충분히 예측 가능한 상황에 대한 대비를 하지 않았기 때문에  불가항력으로 인정되지 않은 것입니다.

지체상금: 손해배상액의 예정

지체상금은 입주 지연에 따른 손해배상액을 미리 정해놓은 금액입니다. (민법 제390조)  일반적으로 지체상금 약정은 '손해배상액의 예정'으로 간주됩니다.  따라서 입주 지연으로 손해가 발생했다면,  실제 손해액을 입증할 필요 없이 약정된 지체상금을 청구할 수 있습니다.

이번 판례에서 건설사는 중도금 대출 이자를 지원했으니  입주 지연에 따른 손해가 없다고 주장했습니다. 그러나 법원은 중도금 이자 지원만으로 모든 손해가 전보된다고 볼 수 없다고 판단했습니다.  지체상금은 분양계약에서 정한대로 지급되어야 하며, 중도금은 지체상금 산정의 기준이 되는 '기납부한 대금'에 포함됩니다.

지체상금 감액: 어떤 경우 가능할까?

지체상금이 과도하게 많다고 판단되면 법원은 지체상금을 감액할 수 있습니다. (민법 제398조 제2항) 감액 여부는 계약 당사자의 지위, 계약의 목적과 내용, 지체상금 약정의 동기, 실제 손해액과 지체상금의 비율, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다 (대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결).

이번 판례에서 법원은 최초 분양자와 입주 예정일 이전 승계자의 지체상금은 30%, 입주 예정일 이후 승계자는 50%, 입주 시작일 이후 승계자는 80% 감액했습니다.  이는 분양 시점과  실제 입주 시점에 따라  피해 정도가 다르다고 판단했기 때문입니다.

결론

아파트 입주 지연은  분양자에게 큰 불편을 초래합니다. 건설사는  입주 지연을 예방하기 위해 최선을 다해야 하며, 불가피한 사정으로 지연될 경우  적극적으로  대응해야 합니다.  분양자는  관련 법률과 판례를 통해 자신의 권리를 알고, 정당한 보상을 받을 수 있도록 노력해야 합니다.