아파트 입주 지연, 누구 책임일까? 중도금과 입주, 그리고 연체료에 대한 이야기

아파트 분양 계약 후 입주가 지연되는 상황, 누구나 겪을 수 있는 문제입니다. 특히 건설사의 사정으로 입주가 늦어지면 계약자는 속이 타들어 가죠. 이런 상황에서 중도금과 잔금, 연체료는 어떻게 되는 걸까요? 오늘은 대법원 판례를 통해 이 문제를 자세히 살펴보겠습니다.

쟁점 1: 중도금 미납 시 입주 지연 책임은?

만약 입주 예정일이 다가왔는데 매수인(계약자)이 중도금을 아직 내지 않았다면 어떻게 될까요? 이 경우, 매수인의 중도금 지급 의무와 매도인(건설사)의 입주 의무는 동시이행관계에 놓이게 됩니다. 쉽게 말해, 서로 동시에 의무를 이행해야 하는 관계라는 뜻이죠. (민법 제536조)

따라서 매수인이 중도금을 낼 때까지 매도인은 입주 지연에 대한 책임(지체책임)을 지지 않습니다. 매수인이 중도금을 모두 납부한 시점부터 매도인의 지체책임이 시작됩니다. (대법원 1970. 5. 12. 선고 70다344 판결, 1991. 3. 27. 선고 90다19930 판결, 1992. 7. 24. 선고 91다38723, 38730 판결 등)

쟁점 2: 중도금 연체료, 언제 내야 할까요?

분양 계약서에는 보통 중도금을 연체하면 연체료를 내도록 약정되어 있습니다. 이 연체료는 손해배상액의 예정으로, 매수인이 중도금 지급을 지체했을 때 내야 하는 돈입니다. (민법 제398조)

그런데 앞서 설명드린 것처럼, 매수인이 중도금을 내지 않은 상태에서 입주 예정일이 지났다면 매수인과 매도인의 의무는 동시이행관계가 됩니다. 즉, 매도인이 입주를 가능하게 할 때까지 매수인은 중도금 지급 지체 책임을 지지 않습니다. 따라서 입주 예정일 이후에 중도금을 납부하더라도 입주 예정일 이후부터 중도금 납부일까지의 기간에 대한 연체료는 부당이득이 되어 돌려받을 수 있습니다. (대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결)

결론:

아파트 입주 지연 문제는 복잡해 보이지만, 핵심은 '동시이행'과 '지체책임'입니다. 중도금을 미납한 상태에서 입주가 지연되었다면 매수인과 매도인 모두 상대방의 의무 이행을 기다리는 상태가 되고, 이때는 서로 지체 책임을 묻기 어렵습니다. 특히 연체료는 지체 책임이 발생해야 납부 의무가 발생한다는 점을 꼭 기억하세요!