재개발, 재건축? 정비구역 지정이 먼저!

오늘은 주택 재건축 사업을 진행하려다 문제가 생긴 사례를 소개하려고 합니다. 핵심은 정비구역 지정 없이는 재건축 추진위원회 설립 승인도 무효라는 것입니다.

갈현동 주민들은 주택 재건축을 추진하기 위해 추진위원회를 구성하고 구청에 설립 승인을 요청했습니다. 그런데 이 지역은 이전에 재개발 예정구역으로 지정된 적이 있었지만, 재건축에 대한 정비구역 지정은 이루어지지 않은 상태였습니다. 구청은 추진위원회 설립을 승인했지만, 이 승인은 결국 법원에서 무효 판결을 받았습니다.

왜 그럴까요?

법원은 도시 및 주거환경정비법을 근거로 판단했습니다. 이 법에 따르면 정비사업(재개발, 재건축 등)을 하려면 조합을 설립해야 하고, 조합 설립 전에는 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 추진위원회를 구성하고 시장, 군수, 구청장의 승인을 받아야 합니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제13조 제1항, 제2항)

여기서 중요한 점은 '토지 등 소유자'의 범위를 확정해야 한다는 것입니다. 토지 등 소유자 범위는 정비구역이 지정되고 고시되어야만 확정될 수 있습니다. 정비구역 지정 없이 추진위원회를 설립하면, 누가 사업에 참여할 수 있는지, 누구의 동의를 받아야 하는지 불분명해집니다. 이렇게 되면 사업 추진 과정에서 혼란이 발생하고, 토지 소유자들의 권리 관계도 불안정해질 수 있습니다.

이번 사례에서도 갈현동 주민들은 재개발 예정구역 지정만 있었을 뿐, 재건축에 대한 정비구역 지정은 받지 않은 상태였습니다. 따라서 구청의 추진위원회 설립 승인은 법적 근거가 없었던 것이죠. 재개발과 재건축은 사업 방식, 대상, 조합원 구성 등에서 큰 차이가 있기 때문에, 재개발 예정구역 지정이 있다고 해서 재건축 추진위원회 설립을 승인할 수는 없습니다.

이 판결은 대법원 2009. 10. 29. 선고 2009두12297 판결의 법리를 따른 것입니다. 정비사업을 추진하려면 먼저 정비구역 지정을 받는 것이 필수적이라는 점을 명확히 보여주는 사례입니다.