재건축 상가 분쟁, 어디까지 조합원 동의가 필요할까?

아파트와 상가가 함께 있는 건물을 재건축할 때, 상가 조합원들의 권리 문제는 복잡하게 얽히기 쉽습니다. 최근 대법원 판결을 통해 이러한 상가 분쟁과 관련된 중요한 법적 기준이 제시되어, 이를 소개하고자 합니다.

쟁점 1: 상가 조합원 일부의 동의를 총회 결의로 볼 수 있을까?

재건축 조합의 최고 의사결정기관은 조합원 총회입니다. 조합 규약이나 총회에서 상가 관련 사항을 조합과 상가 조합원 간의 협의 후 대의원회 인준으로 정했다 하더라도, 협의 과정에서 일부 상가 조합원의 동의는 총회 결의로 볼 수 없습니다. 이는 단순히 조합과 상가 조합원 사이의 권리 관계를 형성하는 요소일 뿐입니다. 따라서 이를 '총회 결의'로 보고 무효 확인 소송을 제기하는 것은 적절하지 않습니다. (민사소송법 제250조)

쟁점 2: 시공사를 상대로 대의원회 결의 무효 확인 소송을 제기할 수 있을까?

재건축 결의는 조합 내부의 의사결정이며, 법률관계의 주체는 조합입니다. 따라서 재건축 결의의 효력에 대한 확인은 조합을 상대로 해야 합니다. 시공사를 상대로 대의원회 결의 무효 확인 소송을 제기하는 것은 부적절합니다. (민사소송법 제250조, 대법원 1991. 6. 25. 선고 90다14058 판결, 대법원 1996. 4. 12. 선고 96다6295 판결)

쟁점 3: 상가 관련 사항 결정, 어떤 절차를 거쳐야 할까?

재건축 결의 내용 변경은 조합원들의 이해관계에 큰 영향을 미치므로, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제2항을 유추 적용하여 조합원 5분의 4 이상의 동의가 필요합니다. 조합 규약이나 총회에서 대의원회에 이러한 권한을 위임할 수도 없습니다.

그러나 상가 관련 사항이 아파트 조합원에게 불이익을 주지 않는다면, 조합과 상가 조합원 간의 협의 후 대의원회 인준 방식으로 결정할 수 있습니다. 이 경우 상가 조합원 간의 형평성을 위해 상가 조합원 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 합니다. 대의원회는 이 협의 내용을 확정하고 아파트 조합원에게 불이익이 없는지 심사한 후, 조합 규약에 따른 의결 정족수로 인준해야 합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제2항, 대법원 2006. 10. 26. 선고 2004다17924 판결, 대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다53245 판결)

이번 판결은 재건축 상가 분쟁 해결에 있어 중요한 지침을 제공합니다. 특히 상가 조합원 동의의 법적 의미와 대의원회 권한 범위를 명확히 함으로써, 재건축 사업의 원활한 진행에 도움이 될 것으로 예상됩니다.