아파트 지붕 하자, 시공사는 언제까지 책임져야 할까? - 하자담보책임과 신의성실

아파트에 하자가 발생했을 때, 시공사는 어디까지 책임을 져야 할까요? 특히 하자담보책임기간이 지난 후에 발생한 하자라면 더욱 궁금해집니다. 오늘은 아파트 지붕 하자와 관련된 법원 판결을 통해 하자담보책임에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

한 주택공사가 건설사에 아파트 신축공사를 맡겼습니다. 계약 당시 하자담보책임기간은 준공검사일로부터 2년으로 정했습니다. 아파트가 완공되고 2년이 훨씬 지난 후, 지붕 기와가 함몰되는 하자가 발생했습니다. 조사 결과, 건설사가 설계도와 달리 지붕 배수로 상부를 PC판 대신 합판으로 시공했고, 이 합판이 부식되면서 기와가 함몰된 것이었습니다. 주택공사는 건설사에 하자 보수를 요구했지만, 건설사는 하자담보책임기간이 지났다는 이유로 거절했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 하자담보책임기간을 법정 기간보다 단축하는 약정이 있는 경우에도, 시공사가 하자를 알고도 고지하지 않았다면 담보책임을 져야 하는가?
2. 건설사가 설계도와 다르게 시공한 것이 하자의 원인이 된 경우, 약정된 하자담보책임기간이 지났더라도 담보책임을 져야 하는가?

법원의 판단

법원은 주택공사의 손을 들어주었습니다.

1. 민법 제672조는 시공사가 하자를 알고도 고지하지 않은 경우, 담보책임을 면하지 못한다고 규정하고 있습니다. 법원은 이 조항의 취지가 신의성실의 원칙에 있다고 보고, 담보책임기간을 단축하는 약정이 있더라도 시공사가 하자를 알고도 고지하지 않았다면 책임을 져야 한다고 판단했습니다. 즉, 법에 정해진 담보책임을 제한하는 약정을 했더라도, 시공사의 고의적인 은폐는 신의성실의 원칙에 위배되므로 담보책임을 면할 수 없다는 것입니다.
2. 이 사건에서 건설사는 설계도와 달리 합판을 사용했고, 이는 외부에서 쉽게 발견할 수 없는 하자였습니다. 또한, 하자로 인한 손해는 약정 담보책임기간이 지난 후에 발생했습니다. 법원은 이러한 점들을 고려하여, 건설사가 하자를 알고도 고지하지 않았다면 신의성실의 원칙에 위배된다고 판단했습니다. 따라서 민법 제672조를 유추 적용하여, 건설사는 하자담보책임기간이 지났더라도 하자로 인한 손해에 대한 책임을 져야 한다고 판결했습니다.

관련 법 조항

• 민법 제671조 (수급인의 담보책임)
• 민법 제672조 (수급인의 고지의무)

결론

이 판례는 하자담보책임과 관련하여 시공사의 신의성실 의무를 강조하고 있습니다. 단순히 계약서상의 기간만을 따질 것이 아니라, 시공사가 하자를 알고도 고의로 숨겼는지 여부가 중요한 판단 기준이 된다는 것을 보여줍니다. 아파트 하자 문제로 어려움을 겪고 있다면, 이 판례를 참고하여 적극적으로 권리를 주장하는 것이 필요합니다.