아파트 지을 때 쓰던 땅, 누구에게 돌아갈까?

오늘은 아파트 건설과 관련된 흥미로운 법률 이야기를 해볼까 합니다. 바로 아파트를 짓기 위해 사용되던 땅, 특히 도로나 공원처럼 공공시설로 쓰이던 땅의 용도가 폐지될 경우 누구에게 돌아가는지에 대한 문제입니다. 주택건설 사업과 재개발/재건축 사업에서 그 처리 방식이 다르다는 사실, 알고 계셨나요?

주택건설 사업 vs. 재개발/재건축 사업

주택건설 사업의 경우, 주택법 제30조에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 제65조 제2항이 준용됩니다. 이 법에 따르면, 용도가 폐지된 공공시설은 사업 시행자에게 무상으로 양도할 수 있다고 되어 있습니다. "~할 수 있다"는 표현은 행정청의 재량에 따라 결정할 수 있다는 의미입니다. 즉, 무상으로 줄 수도 있고, 안 줄 수도 있다는 뜻이죠.

반면 재개발/재건축 사업은 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제65조 제2항을 따릅니다. 이 법에서는 용도가 폐지된 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 양도된다고 명시되어 있습니다. "~된다"는 표현은 행정청이 반드시 따라야 하는 강행규정입니다. 즉, 무조건 무상으로 양도해야 한다는 것이죠.

왜 이런 차이가 발생할까요?

얼핏 보면 주택건설 사업자가 차별받는 것처럼 보일 수 있습니다. 도로나 공원처럼 똑같은 공공시설인데 왜 재개발/재건축 사업에서는 무상으로 받고, 주택건설 사업에서는 그러지 못할까요?

대법원은 이러한 차이가 합리적인 이유가 있다고 판단했습니다. (대법원 2010. 12. 9. 선고 2010다40499 판결, 대법원 2007. 7. 12. 선고 2007두6663 판결 참조)

• 목적의 차이: 도시정비법은 도시환경 개선과 주거생활의 질 향상을 목표로 합니다. 반면 주택법은 국민의 주거안정과 주거수준 향상에 이바지하는 것이 목적입니다.
• 사업 시행자의 차이: 재개발/재건축 사업의 시행자는 조합으로서 공법인의 지위를 갖습니다. 반면 주택건설 사업자는 대부분 영리 목적의 민간사업자입니다.
• 입법 과정의 차이: 도시정비법상 무상양도 규정은 도시재개발법에서부터 유래했으며, 주택법에는 적용되지 않았습니다.

이러한 차이점들을 고려할 때, 주택건설 사업과 재개발/재건축 사업에서 용도 폐지된 공공시설의 처리 방식을 달리하는 것은 합리적인 차별이며, 헌법(헌법 제11조, 제23조)에 위배되지 않는다는 것이 대법원의 입장입니다.

즉, 똑같은 도로나 공원이라도 어떤 사업에 의해 용도가 폐지되었는지에 따라 그 처리 방식이 달라진다는 점을 기억해야겠습니다. 이러한 법률적 차이를 이해하는 것이 사업 진행에 있어 중요한 부분이 될 수 있습니다.