잔금 안 주는 매수인, 계약 해지할 수 있을까? 🤔

집을 사고팔 때 가장 중요한 순간 중 하나는 바로 잔금 지급일입니다. 그런데 만약 매수인이 잔금을 제때 주지 않는다면 어떻게 될까요? 계약을 해지할 수 있을까요? 오늘은 이 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례

매도인 乙은 甲에게 집을 팔기로 계약했습니다. 그런데 잔금 지급일이 지났는데도 甲은 잔금을 치르지 않았습니다. 乙은 한 달 후 甲에게 "당장 잔금을 지급하라"고 독촉했습니다. 하지만 구체적으로 며칠 안에 돈을 내라고 기한을 정해주지는 않았습니다. 결국 甲은 계속 잔금을 지급하지 않았고, 乙은 소송을 통해 계약을 해지하겠다고 통보했습니다. 과연 乙은 계약을 해지할 수 있을까요?

해설

네, 乙은 계약을 해지할 수 있습니다. 민법 제544조는 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 채권자가 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 후에도 채무자가 이행하지 않으면 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

핵심은 "상당한 기간"을 정해야 한다는 부분인데요, 반드시 최고할 때 미리 기간을 정해야 하는 것은 아닙니다. 대법원 판례(대법원 1990.03.27. 자 89다카14110 결정)에 따르면, 최고를 한 시점부터 "상당한 기간"이 지나면 해제권이 발생합니다. 즉, 乙이 기한을 정하지 않고 최고했더라도, 최고 시점부터 상당한 기간이 지났다면 계약 해지가 가능하다는 뜻입니다.

또 다른 판례(대판 1979. 9. 25. 79다1135 판결)에서는 채권자가 정한 기간이 "상당한 기간"보다 짧더라도 최고 자체는 유효하며, "상당한 기간"이 지난 후에 해제권이 발생한다고 판시했습니다.

여기서 "상당한 기간"이란 채무자가 이행을 준비하고 실제로 이행하는 데 필요한 시간을 의미합니다. 채무자의 개인적인 사정 (예: 여행, 질병)은 고려되지 않습니다.

따라서 乙은 비록 최고 시 명확한 기간을 정하지 않았더라도, 최고 후 상당한 기간이 지났다면 甲과의 계약을 해지할 수 있습니다. 즉, 乙은 민법 제544조에 따라 계약해제권을 행사할 수 있습니다.

결론

잔금 미지급은 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 최고 시 명확한 기간을 제시하지 않았더라도, 최고 후 상당한 기간이 지났다면 계약 해지가 가능하다는 점을 기억하세요. 물론 "상당한 기간"이 어느 정도인지는 구체적인 사안에 따라 판단해야 할 것입니다.