아파트 하자보수, 보증금 받을 수 있을까? (상계 문제)

새 아파트에 입주했는데 하자가 발견되면 정말 속상하죠. 하자보수를 받으려면 어떻게 해야 할까요? 특히 시공사와 건설사 사이에 복잡한 법적 문제가 얽혀있다면 더욱 막막하게 느껴질 수 있습니다. 오늘은 아파트 하자보수와 관련된 상계 문제에 대해 알아보겠습니다.

상황 설명

A아파트 입주자대표회의는 주민들로부터 하자보수에 대한 권리를 넘겨받아 (양수), 건설사(도급인)를 대신하여 시공사(수급인)에게 손해배상을 청구했습니다. 그런데 시공사는 건설사에 받을 공사대금이 있다며, 이를 손해배상 금액과 서로 상쇄(상계)해버렸습니다. 이런 경우, 입주자대표회의는 하자보수보증회사에 보증금을 청구할 수 있을까요? 보증금도 줄어들까요?

결론부터 말씀드리면, 입주자대표회의는 하자보수보증회사에 보증금 전액을 청구할 수 있습니다.

왜 그럴까요?

입주자대표회의는 주민들을 대신해서 하자보수를 요구할 수 있지만, 건설사와 시공사 사이의 계약 문제와는 별개입니다. 하자보수보증금은 입주자들을 보호하기 위한 장치이기 때문에, 시공사와 건설사 사이의 채권 관계와 상관없이 청구할 수 있습니다.

좀 더 자세히 설명드리면, 법원은 입주자대표회의가 하자보수보증회사에 청구하는 보증금과 건설사가 시공사에게 청구하는 손해배상은 서로 다른 권리라고 판단합니다. (대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결) 비록 하자보수라는 같은 목적을 가지고 있더라도, 그 권리의 발생 근거와 당사자가 다르기 때문입니다.

쉽게 말해, 시공사가 건설사에 돈을 받을 게 있다고 해서 입주민들이 받을 보증금이 줄어들지는 않는다는 것입니다. 두 채무는 서로 연관이 없기 때문에 하나가 소멸한다고 해서 다른 하나도 소멸하지 않습니다.

물론, 입주자대표회의가 시공사로부터 손해배상을 받거나 하자보수보증회사로부터 보증금을 받아서 이미 하자보수가 완료되었다면, 중복해서 보상받을 수는 없습니다. (대법원 2012.9.13.선고 2009다23160판결) 하지만 이번 사례처럼 단순히 시공사와 건설사 사이에 상계가 이루어진 것만으로는 입주자대표회의의 권리가 사라지지 않습니다.

정리하자면,

아파트 하자로 인한 보증금 청구는 시공사와 건설사의 채권 관계와 별개의 문제입니다. 따라서 시공사와 건설사 사이에 상계가 이루어졌더라도 입주자대표회의는 하자보수보증회사에 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 하자보수 문제로 어려움을 겪고 있다면 관련 법률 전문가의 도움을 받아 정당한 권리를 행사하시기 바랍니다.