아파트 하자보수, 누구에게 얼마나 청구할 수 있을까?

아파트에 하자가 발생했을 때, 입주자는 시공사와 하자보수보증회사 모두에게 보수를 청구할 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 이번 포스팅에서는 아파트 하자보수와 관련된 법적 쟁점과 판결 내용을 살펴보면서, 입주자의 권리를 제대로 이해하고 보호받는 방법을 알아보겠습니다.

쟁점 1: 소송 중 상계, 몇 번까지 가능할까?

소송 중에 서로 주고받을 돈을 상계(서로 지울 수 있는 권리)할 수 있는데, 이를 '소송상 상계'라고 합니다. 이번 판례에서는 원고가 소송상 상계를 주장한 피고에 대해 다시 '소송상 상계의 재항변'을 할 수 있는지가 쟁점이 되었습니다. 법원은 재항변은 일반적으로 허용되지 않는다고 판단했습니다. 왜냐하면 법원이 피고의 상계를 인정하면 원고의 재항변은 필요 없고, 반대로 피고의 상계를 인정하지 않으면 재항변을 판단할 필요조차 없기 때문입니다. (민법 제492조 참조, 대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다95964 판결 참조)

쟁점 2: 손해배상액, 어떻게 계산해야 할까?

불법행위나 계약 위반으로 손해배상을 청구할 때, 법원은 상황에 따라 가해자의 책임을 제한할 수 있습니다. 이때 상대방에게 돈을 받을 권리가 있는 경우(상계)에는, 책임 제한 후의 손해배상액을 기준으로 상계해야 합니다. (민법 제396조, 제492조, 제763조 참조)

쟁점 3 & 4: 하자보수보증금과 하자담보추급권, 어떤 관계일까?

입주자대표회의는 하자보수보증회사에 '하자보수보증금'을 청구할 수 있고, 도급인(발주자)은 수급인(시공사)에게 '하자담보추급권'(하자 보수 요구)을 행사할 수 있습니다. 이 둘은 별개의 권리입니다. (구 주택법 제46조, 구 주택법 시행령 제59조, 구 건설산업기본법 제28조 제1항, 민법 제667조, 집합건물법 제9조 참조, 대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결 참조)

만약 입주자대표회의가 도급인을 대신하여 수급인에게 하자보수를 청구하고, 동시에 하자보수보증회사에도 보증금을 청구한다면 어떻게 될까요? 수급인과 하자보수보증회사가 함께 책임을 지는 것은 아닙니다.

또한, 수급인이 도급인에게 줘야 할 돈과 도급인이 수급인에게 받을 돈을 상계했다고 해서, 입주자대표회의가 하자보수보증회사에 청구할 수 있는 보증금에 영향을 미치는 것은 아닙니다. 즉, 시공사와 발주자 사이에 해결된 문제가 있다고 하더라도 입주자는 하자보수보증회사에 보증금을 청구할 권리를 그대로 가집니다. (구 주택법 제46조, 구 주택법 시행령 제59조, 구 건설산업기본법 제28조 제1항, 민법 제492조, 제667조 참조, 대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결 참조)

핵심 정리:

• 소송 중 상계의 재항변은 원칙적으로 허용되지 않습니다.
• 손해배상액에서 책임 제한이 있는 경우, 제한된 금액을 기준으로 상계해야 합니다.
• 하자보수보증금 청구와 하자담보추급권 행사는 별개의 권리이며, 서로에게 영향을 미치지 않습니다.

아파트 하자 문제는 복잡한 법적 쟁점을 포함하는 경우가 많습니다. 따라서 관련 법률과 판례를 꼼꼼히 살펴보고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 이번 포스팅이 여러분의 권리 보호에 도움이 되기를 바랍니다.