알박기 당했어요! 5배나 비싼 땅값, 돌려받을 수 있을까요?

재건축 때문에 골치 아픈 분들 많으시죠? 특히 소위 '알박기' 때문에 사업 진행이 어려운 경우도 많습니다. 오늘은 알박기로 5배나 비싼 땅값을 치른 재건축조합의 사례를 통해 부당이득 반환 청구 가능성에 대해 알아보겠습니다.

사례:

A 재건축조합은 사업 진행을 위해 토지 매입을 진행 중이었습니다. 그런데 B라는 토지 공유자가 아주 작고 쓸모없는 땅을 가지고 버티면서 5배나 비싼 가격을 요구했습니다. B의 땅 없이는 착공조차 할 수 없었던 A조합은 울며 겨자 먹기로 1억 9천만 원짜리 땅을 9억 원에 매입했습니다. 시공사에게 지급해야 하는 막대한 지체보상금을 생각하면 어쩔 수 없는 선택이었죠. B는 A조합의 이런 약점을 이용해 처음부터 '알박기'를 노리고 있었습니다.

5배나 비싼 땅값, 돌려받을 수 있을까요?

네, 가능성이 있습니다. 이런 경우 민법 제104조의 불공정한 법률행위를 주장할 수 있습니다.

• 민법 제104조 (불공정한 법률행위) 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.

불공정한 법률행위가 성립하려면 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

1. 궁박, 경솔 또는 무경험: A조합은 착공 지연으로 인한 손해 발생 가능성 때문에 '궁박한 상태'에 있었다고 볼 수 있습니다. '궁박'이란 단순한 어려움이 아니라 급박한 곤궁 상태를 의미합니다. (대법원 2009. 1. 15. 선고 2008도8577 판결 참조)

2. 상대방의 악의: B는 A조합의 궁박한 상황을 알고 이를 이용하려는 의도, 즉 '악의'를 가지고 있었습니다.

3. 현저한 불균형: 1억 9천만 원짜리 땅을 9억 원에 매입한 것은 일반적인 사회통념상 '현저한 불균형'이 있다고 볼 수 있습니다. (대법원 2006. 9. 8. 선고 2006도3366 판결 참조)

이 세 가지 요건이 모두 충족된다면, A조합은 B를 상대로 부당이득반환청구를 통해 초과 지급된 금액을 돌려받을 수 있습니다.

또한, 민법 제138조 (무효행위의 전환) 에 따라 무효인 부분을 제외하고 정당한 가격으로 매매계약을 유지하는 것도 가능합니다. (대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결) 즉, A조합은 1억 9천만 원을 제외한 나머지 7억 1천만 원의 반환을 청구할 수 있습니다.

결론:

알박기로 인한 피해를 입었다면 불공정한 법률행위를 주장하여 부당이득을 반환받을 수 있습니다. 다만, 위에서 설명한 요건들을 충족해야 하므로 관련 법리와 판례를 꼼꼼히 살펴보고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 각 사건의 구체적인 사실관계에 따라 판단 결과가 달라질 수 있으므로, 법률 전문가와 상담하여 최선의 해결책을 찾으시기 바랍니다.