압류된 보증금, 그래도 내 권리는 지킬 수 있을까? - 동시이행 항변권

세입자 여러분, 혹시 보증금이 압류당하는 상황을 상상해 보신 적 있나요? 생각만 해도 아찔한 상황이지만, 실제로 발생할 수 있는 일입니다. 이런 경우, 내 보증금은 어떻게 되는 걸까요? 특히 집주인에게 이행해야 할 의무(예: 집 명도)가 남아있는 경우, 보증금을 돌려받을 권리를 주장할 수 있을지 걱정되실 겁니다. 바로 이때 필요한 것이 동시이행 항변권입니다.

동시이행 항변권이란 무엇일까요?

쉽게 말해, "나도 내 의무를 이행할 테니 너도 네 의무를 이행해!" 라고 주장할 수 있는 권리입니다. 임대차 계약에서 세입자는 집을 비워주는 의무가 있고, 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다. 이 두 가지 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 세입자는 집을 비워주지 않아도 됩니다. 이것이 바로 동시이행 항변권입니다. 민법 제536조 제1항에도 이 내용이 명시되어 있습니다.

민법 제536조(동시이행) ① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

그럼 보증금이 압류당하면 동시이행 항변권은 사라질까요?

다행히, 그렇지 않습니다! 보증금이 압류당했다고 해서 세입자의 동시이행 항변권이 사라지는 것은 아닙니다. 대법원 판례도 이를 뒷받침하고 있습니다. 압류는 단지 돈을 받아갈 권리(추심권)를 제3자에게 넘겨주는 것일 뿐, 원래 채권 관계 자체를 바꾸는 것은 아니기 때문입니다.

대법원은 "금전채권에 대한 압류 및 추심명령이 있더라도, 이는 추심채권자에게 채무자의 제3채무자에 대한 채권을 추심할 권능만을 부여하는 것일 뿐, 채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 채권 자체가 추심채권자에게 이전되거나 귀속되는 것은 아니므로, 추심채무자(세입자)는 제3채무자(집주인)에게 피압류채권(보증금)에 기한 동시이행 항변권을 상실하지 않는다"라고 판시했습니다 (대법원 2001. 3. 9. 선고 2000다73490 판결).

즉, 보증금이 압류당했더라도, 세입자는 집주인에게 "밀린 월세나 공과금 등을 제외한 나머지 보증금을 돌려받음과 동시에 집을 비워주겠다"라고 주장할 수 있습니다.

정리하자면, 보증금 압류라는 어려운 상황에서도 세입자의 정당한 권리는 보호받을 수 있습니다. 동시이행 항변권을 적극적으로 활용하여 자신의 권리를 지키시기 바랍니다.