부동산 양도세 신고할 때 실거래가를 적어 내야 하는 건 다들 아시죠? 그런데 만약 실제 거래가격과 다른 허위 계약서를 제출했다면 어떻게 될까요? 무조건 탈세로 간주될까요? 오늘은 이 부분에 대한 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.
김박수 씨는 양도세 신고를 하면서 실제 거래가격과 다른 허위 계약서를 제출했습니다. 세무서는 이를 "조세 부담을 회피할 목적으로 허위 계약서를 작성한 경우"로 보고 가산세를 부과했죠. 김 씨는 억울함을 호소하며 소송을 제기했습니다.
과연 법원은 어떤 판결을 내렸을까요? 결론부터 말씀드리면, 대법원은 김 씨의 손을 들어주었습니다. (대법원 2000. 6. 27. 선고 98두16088 판결, 2001. 7. 13. 선고 2000두307 판결 참조)
당시 구 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호(현행 소득세법 제96조 제1항 제5호 참조)는 “조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우” 를 실거래가액 적용의 예외로 규정하고 있었습니다.
대법원은 이 조항이 부동산을 취득하거나 양도할 때 허위 계약서를 쓰는 경우를 의미한다고 해석했습니다. 김 씨처럼 이미 양도가 끝난 후 세금 신고 과정에서 허위 계약서를 제출한 경우는 이 조항에 해당하지 않는다는 것이죠. 즉, 부동산 거래 자체는 정상적으로 이루어졌고, 단지 세금 신고 과정에서 문제가 발생한 것이므로, 부동산을 취득/양도할 때 허위 계약서를 사용한 것과는 다르게 봐야 한다는 것입니다.
물론, 허위 계약서를 제출하는 것은 잘못된 행위입니다. 하지만 무조건 탈세 의도가 있다고 단정 지을 수는 없다는 것이 대법원의 판단입니다. 이 판례는 양도세 신고 과정에서 허위 계약서 제출에 대한 법적 판단 기준을 제시했다는 점에서 중요한 의미를 가집니다. (구 소득세법 제94조 제1호, 제96조 제1호 단서, 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서 참조)
이처럼 세금 문제는 복잡하고 어려울 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 정확한 세금 신고를 하는 것이 중요합니다.
세무판례
양도소득세 신고 때 실제 거래 가격을 적었더라도, 증빙으로 가짜 계약서를 냈다고 해서 무조건 '조세 회피 목적'으로 보아 실거래가 기준 과세를 할 수는 없다는 판결입니다.
세무판례
부동산을 팔고 얻은 이익에 대한 세금(양도소득세)을 계산할 때, 매매계약서, 거래확인서, 인감증명서 등 실제 거래가격을 증명하는 서류를 제출했다면, 세무서에서는 특별한 사정이 없는 한 그 가격을 인정해야 합니다. 실제 거래가격이 아니라고 주장하려면 그 증거를 세무서가 제시해야 합니다. 단순히 기준시가와 차이가 난다는 이유만으로는 안 됩니다.
세무판례
양도소득세를 계산할 때, 정해진 기한 안에 실제 거래 가격을 증명하는 서류와 함께 신고하지 않으면, 정부가 정한 기준시가로 세금을 계산합니다. 또한, 양도소득세 신고 시 실제 거래 가격과 다른 허위 계약서를 제출했더라도, 그 자체만으로는 실거래가로 과세할 수 없습니다. 부동산 취득이나 양도 과정에서 조세 회피 목적으로 허위 계약서를 작성한 사실이 입증되어야 합니다.
세무판례
부동산을 실제 거래 내용과 다르게 이중계약서를 작성하고, 실제 매수인이 아닌 다른 사람 명의로 등기하면 소득세법상 허위계약서 작성에 해당하여, 실제 거래가격을 기준으로 세금을 계산한다.
민사판례
세금 감면을 위해 매매계약의 조건을 변경하더라도 실제로 그 조건대로 이행할 의사가 있다면 유효하며, 세금 신고 기간 이후 계약을 변경하면 처음 계약에 대한 세금은 발생하지 않는다. 또한 세금 회피 목적 자체가 계약을 무효로 만들지는 않는다.
세무판례
토지 거래 시 실제보다 낮은 금액으로 매매계약서를 작성하여 토지거래허가를 받았더라도, 투기 목적이 없었다면 실제 거래가격이 아닌 기준시가를 기준으로 양도소득세를 계산해야 한다.