여관 건물 팔았는데 왜 부가가치세를 내야 할까요? 사업의 양도와 부가가치세

부동산, 특히 사업용 부동산을 양도할 때 부가가치세 문제는 늘 골치 아픕니다. 단순히 건물만 파는 것 같은데 왜 부가가치세가 나오는 걸까요? 오늘은 여관 건물을 팔았다가 부가가치세 폭탄을 맞은 사례를 통해 '사업의 양도'에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사업의 양도? 뭘까요?

부가가치세법에서는 사업의 양도를 일반적인 재화의 공급과 다르게 봅니다. 즉, 사업을 통째로 넘기는 것은 물건을 파는 것과는 다르다는 것이죠. 사업의 동일성을 유지하면서 단지 경영주체만 바뀌는 경우에는 부가가치세를 면제해줍니다 (부가가치세법 제6조 제6항, 같은법시행령 제17조 제2항). 쉽게 말해, 사업용 재산(건물, 기계 등), 종업원, 거래처, 사업 관련 허가 등 모든 것을 그대로 넘겨줘서 이전과 똑같은 사업이 그대로 유지되는 경우를 말합니다. 이런 경우에는 부가가치세를 내지 않습니다.

여관 건물 판매, 왜 사업의 양도가 아닐까요?

오늘 소개할 사례는 직접 운영하던 여관과 임대를 준 음식점, 다방이 함께 있는 건물 전체를 판 사례입니다. 건물주는 이 거래가 사업의 양도라고 생각했지만, 법원은 아니라고 판단했습니다 (대법원 1992.5.26. 선고 91누13014 판결 등 참조). 왜 그럴까요?

건물주는 여관 부분은 직접 운영했지만, 음식점과 다방은 다른 사람에게 임대를 주고 있었습니다. 건물을 산 새 주인은 여관을 또 다른 사람에게 임대해 주었죠. 즉, 여관 사업 자체가 그대로 넘어간 것이 아니라, 단순히 건물의 소유권만 이전된 것입니다. 새로운 임차인은 이전 여관과는 전혀 다른 새로운 여관 사업을 시작한 것이죠. 따라서 이 거래는 '사업의 동일성'이 유지되지 않았기 때문에 사업의 양도로 볼 수 없고, 부가가치세가 과세된 것입니다.

핵심은 '사업의 동일성 유지'

사업의 양도로 인정받으려면 단순히 건물만 넘기는 것이 아니라, 사업에 관련된 모든 요소들이 그대로 유지되어야 합니다. 사업의 종류, 종업원, 거래처, 상호, 인허가 등 모든 것이 이전과 동일하게 유지되어야 비로소 부가가치세 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서 사업용 부동산을 양도할 때는 단순히 건물만 생각할 것이 아니라, 사업 전체의 양도 여부를 꼼꼼히 따져봐야 예상치 못한 세금 부담을 피할 수 있습니다.