여러 명이 공동으로 소유한 집을 임대하면 양도세 감면 받을 수 있을까?

부동산 투자, 특히 임대 사업을 하시는 분들이라면 양도소득세 감면 혜택에 관심이 많으실 겁니다. 오늘은 여러 명이 함께 집을 소유하고 임대할 때 양도세 감면 혜택을 받을 수 있는지에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

과거 조세특례제한법(2015년 8월 28일 법률 제13499호로 개정되기 전)에는 일정 요건을 갖춘 임대주택을 10년 이상 임대하고 양도하면 양도세를 감면해주는 혜택이 있었습니다(구 조세특례제한법 제97조 제1항, 조세특례제한법 시행령 제97조 제1항). 그런데 이 혜택을 받으려면 임대주택을 5채 이상 가지고 있어야 했죠.

여기서 문제가 발생합니다. 만약 여러 사람이 공동으로 집을 소유하고 임대한다면, 그 집은 어떻게 계산해야 할까요? 각자의 지분만큼만 계산해야 할까요, 아니면 집 한 채로 쳐야 할까요?

대법원은 이에 대해 공동 소유자 각자가 그 집 전체를 임대한 것으로 봐야 한다고 판결했습니다. 즉, 2명이 집 한 채를 공동으로 소유하고 임대한다면, 각각 집 한 채를 임대한 것으로 계산하는 것이죠.

왜 이런 판결이 나왔을까요?

• 민법상 합유: 공동 소유자들은 '조합'을 이루고, 각자의 권리는 집 전체에 미칩니다(민법 제271조 제1항). 즉, 지분 비율과 상관없이 집 전체를 임대하는 것으로 볼 수 있습니다. 상속받은 집을 공동으로 임대하는 경우에도 마찬가지입니다.

• 법 취지: 양도세 감면 혜택은 소형 임대주택 공급을 늘리고, 무주택 서민의 주거 안정을 돕기 위한 것입니다. 여러 명이 공동으로 임대하는 경우에도 이러한 목적에 기여할 수 있기 때문에, 감면 혜택을 주는 것이 법의 취지에 맞습니다.

• 합리성: 집의 위치, 크기, 상태에 따라 가격이 다르기 때문에, 단순히 지분 비율만으로 계산하는 것은 불합리합니다.

• 유사 규정: 1세대 1주택 비과세 혜택과 관련해서도, 공동 소유자 각자가 집 한 채를 소유한 것으로 간주하는 규정이 있습니다(소득세법 시행령 제154조의2, 제155조). 이와 유사하게 임대주택 호수도 계산하는 것이 바람직합니다.

물론, 세금 감면 혜택을 악용하는 것을 막기 위해서는 예외적인 경우도 고려해야 합니다. 하지만 일반적인 경우라면 공동 소유자 각자가 집 전체를 임대한다고 보는 것이 법원의 입장입니다.

이 판례는 공동으로 부동산 임대 사업을 하는 분들에게 중요한 판단 기준을 제시합니다. 관련 법 조항과 판례를 꼼꼼히 확인하여 양도세 감면 혜택을 놓치지 않도록 주의하시기 바랍니다.